2013.4.19南山可行性研究.doc

深圳市南山区高新技术产业园项目 可行性研究报告 2013年04月16日 一、项目总论 项目背景 1.1 项目名称 深圳市南山区高新技术产业园项目 1.2研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部：发改投资2006]1325号??地块来源介绍 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划 《深圳市城市更新办法实施细则》 名称 单位 合计 1 用地位置 　 深圳市南山区高新技术产业园北区郎山一路 2 用地性质 工业用地 3 用地面积 ㎡ 7000 4 建筑面积 ㎡ 35000 5 容积率 　 5 6 覆盖率 30% 7 建筑间距 符合深标及相关规范 8 建筑高度或层数 17 1.4项目原房产证 可行性研究结论 2.1市场预测 根据调查，项目地块录属南山区高新技术产业园。目前价值较高，交通便利，紧邻南海大道、宝深路、北环大道，可见本项目的地段优势明显，园区市场发展潜力较大。 2.2投资估算分析 根据估算，本项目总投资51,142万元，包括土地成本24,750万元，前期工程费255万元，建筑安装工程费17,500万元，开发期间税费525万元，不可预见费1329万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达44,359万元。 表1-2：项目总投资估算表 序号 项目 单价(元) 建筑面积（㎡） 总投资(万元) 　 13345 35000 51142 1 开发成本 　 35000 44359 1.1 土地成本 拍卖价 16000 补交地价 5000 17500 8750 1.2 前期工程费 73 35000 255 1.3 建筑安装工程费 5000 35000 17500 1.4 开发期间税费 150 35000 525 1.5 不可预见费 380 35000 1329 2 开发费用 　 35000 6783 2.1 管理费用 380 35000 1331 2.2 销售费用 290 35000 1016 2.3 财务费用（按开发成本的10%计） 4436 备注：1、测算数据来源于《深圳房地产年鉴2012》及委托方提供的相关资料及数据； 2、单价是按计容积率建筑面积计算的单价。 2.3项目财务分析 表1-3：主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数据 Ⅰ 项目规划设计指标 　 　 1 总用地面积 ㎡ 7000 2 总建筑面积 ㎡ 35000 2.1 写字楼 35000 3 容积率 5 Ⅱ 项目财务评价指标 1 总投资 万元 51142 2 租赁 万元 140/月 3 销售收入 万元 43750 4 动态投资回收期 年 预计5年回收成本 2.4项目综合评价结论 通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升片区形象，对南山区高新技术产业园的建设将起到较大的促进及推动作用，有较好的社会效益。 可行性研究结论是： 存在一定风险 ，因本项目不服合城市更新条件。 如能拆迁改造，本项目可行，预计5年左右回收 成本；若以出租形式考虑，以现有条件（40-50 元/㎡.月）的出租回报率偏低（见附件一）。 二、项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 1.1全国经济环境 1.1.1 整体经济发展持续稳定增长 表2-1：2013年1季度国内生产总值初步核算数据 绝对额（亿元） 比去年同期增长（%） 国内生产总值 118855 7.7 第一产业 7427 3.4 　　农林牧渔业 7427 3.4 第二产业 54569 7.8 　　工业 48832 7.5 　　建筑业 5737 9.8 第三产业 56859 8.3 　　交通运输、仓储和邮政业 6563 7.0 　　批发和零售业 11914 10.5 　　住宿和餐饮业 2419 4.5 　　金融业 8099 11.5 　　房地产业 8383 7.8 　　其他服务业 19481 6.8 注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。 表2-2：GDP环比增长速度 　 环比增长速度（%） 2011年1季度 2.3 　　　 2季度 2.4 　　　 3季度 2.3 　　　 4季度 1.8 2012年1季度 1.6 　　　 2季度 1.9 　　　 3季度 　　　 4季度 2.1 2.0 2013年1季度 1.6 注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。 随着金融市场改革的推进和良好的监管，到2017年的年里，中国的实际GDP年增长率可能会在7%-8%。世界银行和国际货