20140214 大兴区商业、写字楼、发展情况研究描述.doc

大兴区商业、写字楼、发展情况分析描述 自2010年大兴在楼市板块中跃升为黑马、地铁4号线通车后，三年来，大兴板块已积聚了大批居住者和消费需求，同时引来绿地、鸿坤、龙湖、凯德等品牌房企进驻。2013年11月宜家家居开业，成为大兴商圈的标志性事件。此外，产业需求也出现爆发，除了传统的写字楼、企业独栋集中区亦庄板块外，地铁4号沿线，西红门、天宫院等板块的商业写字楼也陆续登场。 一、商业概况 公开数据显示，北京2013年入市的购物中心有70%左右位于五环外区域，大兴成为供应的“主力区”。此前，大兴的购物中心都有 小而散的特点，但自10年以后，这三年中，成规模、成体量的商业体大批涌现。从供应体量上看，仅一条地铁大兴线沿线，在西红门站附近的10个站点内就汇集了近20家大大小小的购物中心，已建成的商业项目总体量超过95万平米。 从建筑量上，规模在数十万平米的购物中心目前宜家、龙湖时代天街、嘉域汇商业中心、火神庙国际商业中心四家。其中宜家商场有60万平米的体量，除目前已开业的5万平米宜家家居作为主力店外，该购物中心还将引进百货、超市、运动、餐饮、影院等全方位消费功能。 而仅和宜家几百米之隔，就有14万平米的正大购物广场在建设中，项目由鸿坤地产和上海正大合作开发，定位为社区级别的购物中心，在高米店站附近，由绿地集团在2009年7月6日以30.25亿元的价格竞得。项目总占地面积约243亩，总建筑面积约45.8万平方米，规划建设集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体。项目住宅部分产品定位为“新里”系列，将建成为法式风情社区。国际青年公寓旨在满足青年白领居住需求，定位为小户型精装修全配酒店式公寓，商业综合体集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，包含逾万平米购物中心、饕界餐饮街、塞纳风情酒吧街、香颂俱乐部等。 已建成及在建项目约200万平米。区域竞争可谓激烈。 写字楼市场情况（散售型办公产品崛起） 由于北京市的写字楼的供应稀少，2011年内北京甲级写字楼租金涨幅高达48.16%，2012年租金仍将涨30%以上，高成本迫使一些企业从国贸、金融街、燕莎、中关村等传统写字楼商圈搬出，2013年一季度酒仙桥、望京、亦庄、大兴等新办公区域成交活跃。 　　大兴的商业地产蓬勃发展，同时产业需求也出现爆发，除传统的写字楼集中区亦庄板块外，西红门、天宫院等板块也出现了散售型办 公类产品的崛起。“在北京的新兴写字楼区域中，丰台有丽泽金融商务区，通州有通州商务园区，大兴有亦庄经济技术开发区。”其中亦庄吸引了CBD高租金挤出的向南转移企业客群。 大兴在除了亦庄外的写字楼市场发展一直很慢，写字楼租金也处于北京的较低水平。 很多企业都是创业型企业，由大兴区政府引进落户，由于客户稀少，在2011年以前大兴每年只有1-2个写字楼上市销售，并以商住一体为特点，但是随着城南发展计划的启动，未来第二机场的建设等利好 都使得大兴的办公市场开始兴起。 其中位于高米店南的绿地中央广场在2011、2012年持续热销，以20000元/平米左右的定价，首次掀起大兴板块销售型写字楼市场的热潮，随即2012年紧邻宜家的CDD创意港嘉悦广场(楼盘资料)入市，写字楼产品推出120-580平米的灵活空间，因户型较小、入市门槛低，当年销售1200余套，创下15亿元的销售佳绩。 绿地在大兴生物医药基地站还有绿地启航国际，面积为105-1700平米，均价21500元/平米。也已销售完毕。此外，位于西红门宜家附近的鸿坤广场写字楼，主推100-1300平米自由空间，项目目前报价28000元-33000元/平米。于3013年12月底开盘，当日3天销售完毕。此外，保利首开在生物医药基地站smart空间总建面约5万平米，共2栋楼，均为11层，产品为40-45平米，4.2米层高soho办公类产品。目前市场售价79万元/套起。 　　写字楼发展是住宅、商业、产业充分发展后才会发力的阶段，除亦庄板块外，大兴区域整体来说供应量非常大，而区域仍在发展中， 需求有限，市场激烈的竞争将会是大兴板块的最大挑战。 项目集中分布图： 区域典型项目列举： 一、西红门地区 1、写字楼 名称 开发商 面积 价格 去化率 嘉悦广场 北京盛玺置业有限公司 建面：18000平方米；占地：6000平米 出售：4万元/平米 一期全部售罄，二期两栋地标写字楼部分楼层。 鸿坤广场 （户、独栋） 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 建面：40500平米占地：12500平米 出售：3.2-3.5万元/平米 售罄 2、酒店式公寓 名称 开发商 面积 价格 去化率 嘉悦广场 北京盛玺置业有限公司 建面：18000平方米；占地：6000平米 出售：4万元/平米 一期全部售罄 二、黄村地区 写字楼 名称 开发商 面积 价格