万科城一季度物业管理财务分析报告162481149.ppt

****公司***年一季度财务分析 2008年4月29日 一、***项目***年一季度总体收支状况 总收入：456万 月平均38万 (4561199.41) 总支出：458万 月平均38.2万（38.167） 亏损： -2万 以前年度亏损：-165万（-1650024.96） 累计亏损： -167万 二、收入分析——饱和收入（收费清册） 万科城物业服务费饱和收入为25万/月，75万/季。 三、08年一季度收入构成 万科城收入较单一，一季度收入85万，主要依靠物业服务费及经营收入中的停车费。88%的收缴率（66万/75万）还有待提高。收取加压费可以适当弥补水泵用电。增加广告等经营收入。 四、成本分析——成本构成——成本类别 五、成本分析——成本构成——成本性质 六、成本分析——人工成本 一季度人工成本76万 一季度员工人数 86人/月（平均） 七、成本分析——外包费用 万科城容积率低，绿化面、清洁面大，按目前签订的清洁、绿化、消杀、垃圾清运外包合同计算，外包费用费用6.7万/月，20万/季，80万/年。 八、成本分析——食堂费用 按照07年9-11月的数据统计，万科城在食堂经营中大约承担2.92元/餐的成本。07年万科城食堂的经营成本为90266.87元+人工57600=147866.87，08年1季度食堂成本为56652.06（含人工），食堂费用由86人（服务中心）+27人（地产借调）+2人（租售中心）共115人承担，其中公司应承担29人的份额，共14286元的成本。服务中心一季度食堂现有成本应为4.2万。 九、成本分析——代收水、电、电视费及公共能耗分析 1、07年水费、电费 ※07年共收水费203055.4元，支付水费508756.4元，差额-303055.4。 07年共收电费1084019.55元，支付电费1000594.51元，差额83425.04。 ▲07年水费、电费合计收支差额为119630.36元，差额应入能耗成本。 ▲07年实际摊入成本数为114548.2元。 （其中公共能耗17155.03；办公用水电26575；宿舍水电23002.63；食堂水电23907.77） ▲07年水费借方余额29537.51，电费贷方余额12557.82，合计借方余额16979.69。余额相对合理。 ▲公共能耗07年全年才分摊到1.7万的成本，不合理，水费支付额比收回额高20万，不合理，但原因无法查找。可能前期与地产结算有关。但总体上水电费产生的能耗几乎全部摊入07年成本，对08年成本影响不大。 2、电视费问题 08年与常平电视台最终清算后，万科城的电视费余额为18116.79，余额转作收入。 3、08年水费、电费 08年一季度收水费61004.9、支付水费99067，差额38062.1。 08年一季度收电费129286.44、支付电费185027.22，差额55740.78。 08年一季度合计能耗成本为93802.88。 十、成本分析——一季度物料消耗及小区改造费用 十一、成本分析——行政费用 提高每位员工的成本意识，有效利用阳光地产纸张，正反面打印复印，节约用电，降低耗材。 一季度春节晚会、年夜饭14550.7 一季度因为电视台、村委等原因交际应酬费8885.2； 一季度车费2.62万。 08年经营预测 08年经营预测 收入：一季度收入85万，收缴率到95%提高能达90万/季 成本：一季度成本124万-9.6万（人工影响因素）-2.3万=112万 全年经营状况：-57+（90-11.2-112）*3=-156.6万 大项成本支出（季度）： 人工成本66.4+外包20+公共能耗9.4 +食堂成本4.2 =100万。 08年一季度经营总结 1、物业服务费收费单价低，一期多层1.65/㎡，与服务成本不适应；收缴率低，饱和收缴率为88%，收入有限。如何提高收入值得探讨。可否通过政府渠道提高服务费标准？可否与地产协商弥补亏损？在收入有限的情况下，提高物业服务费的收缴率，拓展经营服务收入。 2、重新评估梳理万科城的人员结构，优化配置人力。 3、合理评估外包费用，如何化解外包费用的成本压力。 4、推进食堂外包，降低食堂经营成本。 5、建立成本参照标准，有效控制成本。 6、节能降耗，准确核算和有效控制公共能耗，推进小区用电抄表到户及业主自行向供电公司缴纳电费的工作。 7、准确