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商业地产及简单商业知识培训 第一部分 商业地产 一、什么是商业地产？ （一）、商业地产的内涵： 商业地产的内涵——开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。 我们经常提到或在媒体上看到，有关商业地产的概念所指多为“商铺”。但实际上，“商铺”其实只是一个狭义的商业地产概念。从广义的层面来看，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业，比如商铺物业、产权酒店、写字楼、服务式公寓都可以称之为商业地产。 从直观上说，商业地产即是商业与地产的结合体，它与住宅地产有着本质的区别，住宅地产在很大程度上作为一种消费品以及奢侈品存在于市场之中，而商业地产更作为一种生产资料，一种能带来财富增长的资本。 另外，商业地产能够在一段较长时期内持续产生现金流，因而其另外一个重要的特征就是：商业地产具备金融资产众多特性的一种建筑类型，我们不能单纯的将它看成是一种消费的商品。 （二）、商业地产的外延： 商业地产的外延——从商业地产的功能特点来看，有零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取多种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业地产项目则采取某种功能单一经营的方式。 不同类型的商业地产具有不同的操作模式。理论界一般按照行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等对商业地产的类型进行划分。具体的分类将在下文中阐述。 二、商业地产在南宁的发展 在南宁，商业地产这个概念的频繁提及还是2003年之后的事情，特别是以南宁万达商业广场的建成并销售，但这并不是说不2003年之前南宁没有商业地产。应该说，2003年是南宁房地产开发的分水岭，自2003年起，商业地产作为一种特殊的投资类型正式出现在历史舞台上成为政府和发展商的焦点话题。 此后新涌现出了如华星时代广场、江南香格里拉商业广场、新朝阳商业广场、金朝阳商业广场、佳德鑫·水晶城、金湖广场等众多大型的商业地产项目，在2003年以后的那一两年里，商业地产成为了房地产市场的主题。 然而，正是由于涉足商业地产开发领域并能取得骄人利润的发展商寥寥无几，满怀财富热情的发展商对商业地产开发充满了揣测，甚至在连“什么是商业地产？”这一类基本问题都没有清晰化的情况下就开始了商业地产的冒险之旅，不可否认，他们的失误将商业地产开发这个本来就为城市开发商所迷惑的投资种类更加复杂化了。 三、商业地产的盈利模式 了解商业地产的基本盈利模式对深入掌握本质问题有极为重要的作用，综合来看，商业地产的盈利模式有四种： 模式一：不租不售 开发商在建成了商业项目之后，自己从事商业经营活动，其主要的利润来源于后期的经营收入，而并不是对商业项目进行销售或是招商以获取租金收益。 这种方式保证了开发商收益的长期性，但对人员素质、资金实力的要求特别高。采用这种方式的开发商多拥有较强的资金实力和专业的商业管理团队。 模式二：只租不售 商业地产开发商对所有的商业物业只采取出租形式，以获取持续的租金收益，并且租期较长。具体可以分为分散出租、整体出租两类。 （一）、分散出租 分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，但也需要视经营业态的特点而各有不同，国家保护的最长租期是20年；在此模式下，开发商应帮助承租户办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多为大型专业批发市场。 分散出租租金高，开发商收益较大；物业升值空间大，能够为产权分割销售提供有利机会；租期短，容易改变功能或调整经营。但开发商需要充分重视前期的市场定位、功能定位等策划工作；并应设立专业的经营管理公司负责经营管理；且对招商能力、日常经营能力的要求极高，同时经营风险也较大。 （二）、整体出租 商业地产的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且也不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。 整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三年或第四年起开始递增，前二、三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2~3个月租金的押金。 这种模式下开发商的收益较低，利润率一般