丰源置业2007年郑州市中牟地块市场分析及开发建议.pptVIP

丰源置业中牟地块市场分析及开发建议 目 录： 1、基地vs片区  在行政意义上即将归属于郑州市 一个即将撤县并区的地方，一个连接郑汴融城的纽带地区。 在市场形象上是一个纯粹的郊县 中牟县？那么远？那里只有西瓜和大蒜？ 根据政府资料显示， 2006年中牟县生产总值116亿元，比上年增长17.9%，高出郑州市GDP增长率2.2个百分点，居民人均可支配收入达到7900元。 郑汴一体化后，中牟的发展受到郑州和开封两座城市的推动，区位优势逐渐凸显。随着郑州的城市扩张，进一步促进了中牟的城区建设，新城区规划应运而生！ 中牟的生活意识形态和生活质量追求，也朝着郑州的方向在飞速的发展。在对房地产的影响上，城市建设促进房地产业的日益兴旺，土地价格和房价水平逐步上涨，且升值空间巨大。目前相对较低的价格水平和巨大的上升空间越来越受到郑州人的关注. 为了能够更加直观的了解中牟县城区域内的房地产项目特性，我们从以下八个方向进行分析： 1、区域市场供销分析 2 、区域价格特征分析 3 、区域物业对比分析 4 、区域产品特征分析 5 、区域销售速度分析 6 、区域客户特征分析 7、区域营销推广渠道分析 8、项目包装展示分析 1、区域市场供销分析 2、区域价格特征分析 3、区域物业对比分析 4、区域产品特征分析 从以上表格我们可以看出： 1、已售在售项目中多层物业是市场上的主流产品，约占80％；小高层和高层产品在市场上比较少，但后续项目多数有小高层和高层产品的规划和建设； 2、市场中的主力户型是80—90㎡的两房和130—140㎡的三房； 3、市场产品同质化严重，宏田水岸鑫城凭借较好的建筑细节和品质，以及自然景观资源优势在目前的中牟市场中领跑，因此以产品为导向的销售和推广原则是目前市场中最有效果的竞争武器。 5、区域销售速度分析 6、区域客户特征分析 7、营销推广渠道分析 8、项目包装展示分析 小结：中牟楼市印象 1、整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高 2、整体市场均价上涨迅速。 3、总体市场容量向郑州等地扩散 4、市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高； 5、项目营销推广手段普遍有限，主要以户外和网络为主、形象包装差。 2.1、项目区位解析： 1、项目地块位于中牟县城商都大道中牟公园正对面.净地17亩、中牟新老县城交界处。西边中牟新区是中牟的中央行政区（中牟县委、县政府，中牟人民法院等行政机关都位于本区域内），东边是中牟老城生活区 . 2、项目对面为目前中牟占地最大、价格最高（已接近3000元/㎡）的在售楼盘—水岸鑫城；地块周边的翠园小区、阳光丽景等项目现房清盘、即将入住. 2.2、交通解析： 1、商都路做为中牟县城的形象大道、无论连接中牟新老县城还是郑州开封，交通极为便利、且路况极佳. 2、地块周边多条公交线路、出行便捷. 2.3、生活配套解析： 商业—地块周边小区临街底商. 休闲—对面中牟公园 医疗—较少 教育—试验中学、县直二中、电力学校等 2.4、项目sowt分析 2.5、08年中牟楼市市场趋势： 1、市场投放量大、项目竞争激烈. 08年就商都大道从本地块往西就有至少五个项目入市，整个中牟县城约有80万㎡的投放量，同质化的市场竞争白热化. 2、户型趋向紧凑、合理. 随着国家90/70政策落实和二套房首付提高、激烈市场竞争迫使的将入市的项目户型进一步创新，趋向合理、紧凑. 3、房价会进一步上涨，但涨幅会低于前两年. 随着钢材、土地等建筑成本上涨， 08年中牟县城房价会进一步上涨；但由于市场投放量大、市场竞争激烈、预计中牟房价涨幅不会再有06、07年的上涨幅度. 这样的项目区位和市场大势、我们一个净地17亩、容积率为3、总建面3.5万㎡的项目，我们如何突破？ 3、项目的开发初步建议 3.1、开发策略建议 1、“借势造势”策略，充分利用对面中牟公园、郑汴一体化下中牟县城中心城区、周边丰富的教育资源与开发商自身的优势结合。 2、“短、平、快”策略，快进快出，把本案定位成回收现金流的项目。 3、“产品差异化”策略，基于中牟县城市场需求，与市场其他产品形成差异化，形成项目竞争力。 3.2、主力客户界定： 在郑州： 郑州城区的客户是我们的主要客户. 他们年龄在25-35岁之间、处于事业发展期或成熟期。 他们对于城市有很强的依赖性、对生活环境和生活质量要求越来越高、但相对于郑州近5000元/㎡的房价和生活成本不但上涨的压力、到郑州郊县城置业已成为他们的不二选择. 3.2、主力客户界定： 在中牟：