2006年深圳市城建观澜项目定位策略报告_部分1.pdfVIP

曾提交重要观点回顾 | 区域回顾 | 市场回顾 | 定位回顾 | 规划方向回顾 重要观点回顾，大势/区域/档次定位/项目机会/形象定位 深圳地产大势： 1. 高端居住物业形成了片区多元化/由关内向关外发展；由中部向东、南、西、 北扩散；西部与北部将成为未来高端住宅物业的主战场。 深圳高端物业类型表现为：中部以高层为主，四周以低密度为主。 区域现状： 商品房是长呈起步阶段，与集资房并存/普通面积三房是主力需求，更大面积中 2. 高端物业也有潜在需求，有待挖掘/ 目前阶段主力客户本地化 区域展望： 新造城运动将在观澜展开/观澜将与龙坂三足鼎立/ 区外客户的比例将大幅增加 本项目档次定位：低密度泛豪宅 3. 竞争或参照项目：万科城、第五园、振业城、丹堤、圣莫丽丝、观湖园、大山 地 项目机会： 4. 优美原生态自然风光/大盘，容积率不高/片区产品缺乏亮点/片区居民购买力强/ 高新科技园区规划/大型知名企业进驻 形象定位：岛居生活，一生山水、一世闲情 5. 案名：城建.长岛 概念联想：希拉蕊·史都华的《岛居岁月》 重要观点回顾，规划依据《客户调研》 townhouse的面积的需求区间在200-250平方米之间的客户已超过五成， 6. townhouse产品存在小型化的发展趋势 部分客户认为地下室除满足储藏间或家庭影院等较为传统的使用 功能外，还应拓展其它功能，说明客户对地下室的“非地下”的意识 正在加强。 受调查的客户家庭结构多为三代，多数家庭都购置有2套以上的 物业，因此同住人口主要在4个以下占63% 多数客户家庭人口在4个以下，因此客户对卧房数量的要求以4-5 个为主；并且多数要求有两个带洗手间的套房。 多数客户对车位提出了较高的要求，超过70%要求2个以上的车 位，同时还希望有车位发展空间。 重要观点回顾，规划方向建议 北侧山体坡地建 7.项目最高端的TH、 叠拼HOUSE及较为高 端产品lowhouse 东西台地景观面 好，噪音小的区域 Townhouse、叠拼house 规划较为高端的 LOWHOUSE； Lowhouse 东西台地噪音相 townhouse 对较大的区域规划 园林及 Lowhouse 小高层或高层 Lowhouse 会所 小高层 临环观南路安排 小高层 商业满足社区配套 洼地规划公共园林 商 及会所 业 重要观点回顾，产品定位 8.•高端产品：高层产品 = 3.8：6.2； •高端产品主力户型区间：200-220平米 产品档次 建筑类型 面积及面积比 中端产品 小高层、高层 153705平米 61.9% lowhouse 55000平米 高端产品 townhouse