2006年淄博房地产市场调研报告下.ppt

随着淄博市的城市人口基数和迅猛的经济发展态势，房地产业在最近几年仍具有相当大的发展潜力，但当前房地产开发的高档化及大户型住宅的居高不下与普通市民不断增长的房屋物业需求之间出现了一些错位。 淄博房地产市场产品结构出现失衡现象，高档化楼盘相对较多，但是所谓的高档化却很多集中在面积大上，产品品质提升层面却有所欠缺，中低档商品房开发量减少，于是出现高品质楼房及面向低薪阶层开发均房屋均有不足的现象；目前市场中所提供产品大户型的比例有所降低，但依然占据了较大比例。对于户型的设计倾向于功能性与实用性； 淄博市的住宅开发中，无论从住宅区位、住宅户型还是住宅价位看，住宅的供应体系都相对比较单一，特别是经济适用住房所占比例明显偏低，对于利用经济适用房调整市场价格预防市场风险，所起到的作用不大。 房地产市场的发展将趋于东商西居的局面，价格上升将仍会持续，周期性的变化会逐步显现。高档产品日益增多，价格会逐步拉开。 体现楼盘的规模效应、发展前景、升值潜力的大盘将成为龙首，为更多消费者所关注，并产生明显效应。引导消费观念的逐步改变。有品牌的公司的信誉和实力是为众多住房消费者所重视，对品牌的追求已成为他们选择住房的重要因素。 市场上多层产品逐渐减少，客户群体对小高层的产品类型基本接受，但仍旧有较大比例的客户群体对多层物业眷恋，主要是年龄比较大的消费者，而年轻客户群体比较倾向于小高层和高层。 团购成为去年房地产业的显著特点。团购实际上是压低了开发商的利润。说明在政府宏观调压力所起的作用依然是明显的。 由于受国家宏观调控政策的影响，虽然淄博市商品房价格保持了稳定，但对消费者消费心理造成一定影响，消费者持币观望的心态影响了商品房的市场销售，特别是大户型住宅的销售压力较大，出现供大于求现象。 二　中观市场调研分析 淄博市张店区属山东半岛对外开放区、 环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力50强， 淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。 全区共有各类商品交易市场81处，其中年交易额过亿元市场10处，市场营业面积超过170万平方米，市场摊位容量达2.5万个，形成了中央商务区、家居装饰市场群、专业批发市场群三大商业中心。 目前张店区现有各类商业网点约 1.058 万个，商业营业面积 77.1 万平方米。山东三大商业巨头济南银座、青岛利群、淄博商廈均汇聚在张店区中心路至柳泉路之间，此外尚有大福源、新一佳等。 世界500强沃尔玛、易初莲花等国外一流大型连锁企业也即将落户张店。仅2005年淄博商厦销售额就在20亿元左右，金帝年销售额近6亿元。 目前张店规划中和在建商业项目面积超过现有主要商业营业面积总和，占地48.82公顷、总建面50万平方米的义乌小商品城和占地600亩、总建面积30万平方米的中国陶瓷科技城是目前淄博正在开发中的两个最大的商业物业。 所 处 位 置 ：柳泉路以东、中心路以西、新村西路以北、共青团路以南以及周边100米内辐射区域。 主要商业物业：淄博商厦、金帝购物广场、银座商城、利群商厦、王府井、新天地购物广场、凯仕客等。 淄博主力商圈以以上四大商业业态为龙头，位于淄博市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范围几乎涵盖整个淄博市，吸引了大量消费者。商场里有明显的导向系统，有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。 是淄博市购物环境最好、经营档次最高的购物中心,商业气氛成熟，且品牌知名度较高，已造就了固定客流，经营情况好； 临近淄博市最大的人民公园，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。 经营业态同质化严重，经营类型、经营模式大同小异，布局以及经营的产品几乎一模一样，全部属于传统的百货业态，缺乏主题特色。 【王府井广场】项目位于银座商城西，呈南北走向，南到美食街，北接共青团路，总投资2.3亿元，占地37亩，建筑面积3.3万平方米，由4个单体建筑构成，铺面258套，是一个集购物、娱乐、休闲、饮食于一体的商业项目，精品街、名店街、王府井大街、时尚街、风味小吃街五条“人工造街”贯穿南北两个广场，在功能上追求既满足顾客购物消费的需求，又满足逛街休闲的新一代消费需求，建筑形式是三层复合型产权商铺，集商铺、仓库、办公于一体，外立面现代、商业元素丰富，入口设广场和下沉式中庭休闲广场，布置儿童娱乐设施。 【点评】 业种分布按照街区布局，运营管理商是淄博通乾商务策划运营有限公司，承担广场的商务运作、物业管理等。现场管理比较正规，保洁、保安到位。物业灯光系统出色、景观塑造比较好，在一定程度上可有效聚集人流，这与其倡导的晚间经济领跑者的理念比较符合。据了解经营商家更换频率相对比较高，除了名店街和人气比较旺外，其余街区人气不大理想。??? 【美食街】