2006年通辽市京汉新城市场定位报告.doc

目 录 1项目概况 5 1.1地理位置及周边概述 5 1.1.1地理位置 5 1.1.2地域气候 6 1.1.3地域文化 6 1.1.4历史沿革 7 1.1.5人口状况 7 1.1.6经济发展状况 7 1.1.7城市发展状况 8 1.1.8外部交通现状 9 1.1.9市区交通综述 9 1.2地块现状 10 1.3项目规划要点 11 1.3.1地块机动车出入口控制 11 1.3.2地块用地兼容性控制 11 1.3.3建筑高度控制 12 1.3.4建筑后退的控制 12 1.3.5地块交通设施的配置和管理 13 2房地产市场状况调查 13 2.1市场综述 13 2.2商业物业调查 16 3典型项目调查 16 4需求调查 21 4.1调查结果 21 4.2调查结论 23 5市场定位分析 25 5.1地块情况分析 25 5.1.1地块分布及控制指标 25 5.1.2地形 27 5.1.3地质发育 27 5.1.4周边名胜古迹及自然景观 28 5.1.5地块周边景观环境 28 5.1.6环境污染 30 5.1.7社会治安 31 5.1.8交通规划 31 5.1.9市政配套设施 31 5.2片区在城市规划中的地位 32 5.2.1区域城市地位及发展前景 32 5.2.2城市发展规划 33 5.2.3新城区的发展规划 34 5.3项目SWOT分析 36 5.3.1优势 36 5.3.2劣势 38 5.3.3机会 39 5.3.4威胁 41 5.4项目营销竞争策略 42 5.4.1优势的发挥 42 5.4.2劣势规避 43 5.4.3把握机会 44 5.4.4针对威胁 44 5.5项目定位 45 5.5.1项目特点 45 5.5.2定位目标 46 5.5.3项目定位概念创意生成 48 5.5.4概念内涵的分析 48 6项目发展概念 51 6.1项目规划理念 51 6.1.1新都市主义 51 6.1.2新都市主义的重要规划主张 52 6.1.3“TOD”公交导向开发 54 6.2项目规划原则和空间组织模式 56 6.3项目发展理念 57 6.4配套理念 58 6.5项目规划设计的总体构想 58 6.5.1总体布局 59 6.5.2景观大道 60 6.5.3商业街 60 6.5.4社区中心（towncentre） 60 6.5.5园林景观 61 6.5.6景观设计理念 62 6.5.7社区入口 65 6.5.8组团入口 65 6.5.9商业街 66 6.5.10小区市政道路 66 6.6商业配套 67 6.6.1商业结构 67 6.6.2商业规模 68 6.6.2商业配套理念 72 6.6.3五星级酒店 73 6.6.4运动康体会所、图书馆 74 7项目分期建议 75 8项目一期定位分析 76 8.1项目一期客群的选择与研究 76 8.1.1客群选择因素 76 8.1.2一期客户定位 76 8.2项目一期的市场定位 78 8.2.1定位缘起 78 8.2.2市场定位的文脉渊源 78 8.3项目一期的开发理念 86 8.4项目一期规划设计理念 87 8.4.1北欧风格建筑 87 8.4.2生态节能建筑 89 8.4.3成品家 90 8.5项目一期布局及容积率 91 8.5.1项目布局 91 8.5.2容积率的设置 93 8.6楼型建议 97 8.6.1建筑类型 97 8.7户型及面积 97 8.8户内空间规划 98 9别墅的风格定位及概念 102 9.1未来别墅的发展方向 102 9.2别墅概念的理解 102 9.3概念创意 102 9.4规划设计 104 9.4.1规划设计总体构想 104 9.5园林绿化 106 9.6会所及配套设施 106 9.7户型平面 107 9.7.1礼仪交往区 107 9.7.2家庭交往区 108 9.7.3主人空间 108 9.7.4客人空间 109 9.7.5辅助功能区 109 9.7.6室外区 110 9.8别墅单体 110 9.8.1面积 110 9.8.2风格 111 9.8.3房型结构 111 9.8.4建筑色彩 112 9.8.5建筑立面造型 112 9.9小区物业管理设想 112 10组团二的风格定位及概念 112 10.1客群的选择与研究 113 10.2项目概念设计的文化依托 114 10.3项目定位 116 10.4规划设计理念 117 10.4.1中式合院住宅 117 10.4.2现代中式院落 117 10.4.3现代中式建筑 118 10.4.4现代中式园林 119 10.4.5建筑形式 119 11其他组团的风格定位及概念 119 11.1组团三项目定位 120 11.1.1地块特点 120 11.1.2概念创意 120 11.1.3建筑形式 121 11.2组团四项目定位 121