2007复地天津中心项目发展顾问报告下.ppt

商业竞争分析 商业竞争分析 竞争项目分析 商业竞争分析 竞争项目分析 商业竞争分析 竞争项目分析 商业竞争分析 小结 商业需求分析 消费需求增长 商业需求分析 消费者需求分析 商业需求分析 消费者问卷调查－调查目的 商业需求分析 消费者问卷调查－调查方案 商业需求分析 消费者问卷调查－被访者特征 商业需求分析 消费者问卷调查－被访者特征 商业需求分析 消费者问卷调查－消费习惯 商业需求分析 消费者问卷调查－消费习惯 商业需求分析 消费者问卷调查－消费习惯 商业需求分析 消费者问卷调查－消费习惯 商业需求分析 消费者问卷调查－消费偏好 商业需求分析 消费者问卷调查－消费偏好 商业需求分析 消费者问卷调查－消费偏好 商业需求分析 消费者问卷调查－消费偏好 商业需求分析 消费者问卷调查－消费偏好 商业需求分析 消费者问卷调查－项目认知 商业需求分析 消费者问卷调查－项目认知 商业需求分析 消费者问卷调查－项目认知 商业需求分析 消费者问卷调查－项目认知 商业需求分析 消费者问卷分析小结 商业需求分析 高端人群深度访谈-被访者特征 商业需求分析 高端人群深度访谈-消费习惯 商业需求分析 高端人群深度访谈-消费习惯 商业需求分析 高端人群深度访谈-消费习惯 商业需求分析 高端人群深度访谈-竞争印象 商业需求分析 高端人群深度访谈-项目认知 商业需求分析 高端人群深度访谈分析小结 商业需求分析 商户访谈－商户特征 商业需求分析 商户访谈－商户特征 商业需求分析 商户访谈－拓展策略 商业需求分析 商户访谈拓展策略 商业需求分析 访谈商户开店要求 商业需求分析 访谈商户开店要求 商业需求分析 访谈商户开店要求 商业需求分析 访谈商户对本项目的评价 商业需求分析 访谈商户对本项目的评价 商业需求分析 商户需求小结 商业需求分析 商户需求小结 商业需求分析 商户需求小结 定位建议 项目结构研究 定位建议 项目结构研究 定位建议 市场研究总结 定位建议 市场研究总结 SWOT 分析 SWOT 分析 市场空白点 市场定位 未来可能定位发展 业态组合 业态组合 业态组合 业态组合 业态组合 租金分析 设计改进建议 1层分布 2层分布 3层分布 4层分布 5层分布 招商进度 招商进度 商业运营模式 充分考虑带动人流因素的情况，租金回报仍然达到预期水平 通过底层的2个主力商店吸引到目标消费群是2-4层高租金赖以达到的基础 底层的死角实际上无法达到理想的15元/平米的状况 运营的效果优于整租的2-3/平米/元的市场价格 如果东侧可以同国际商场连通，则目前每层作目的性消费的死角商业价值将大幅度提升，平均升值空间超过30%以上 租金的预估依据零售商访谈，采用了保守的选择，实际品牌会根据具体项目进行租金的提升 基础分析 商业市场研究 商业竞争分析 商业需求分析 定位分析 商业空间设计建议 招商策略建议 商业空间设计建议 楼层业态分布 高端化妆品专卖 休闲吧/面包综合 大型服装主力店 咖啡吧 纤体瑜伽 大型服装主力店 二层主力店 流行服饰及配饰 配饰 服饰配饰 Snack 户外运动 户外运动 咖啡吧/进口商品超市 休闲服装 休闲运动 体验型运动 Snack 大型家饰展示店 灯饰/玻璃/水晶/餐具/饰品/花艺 纺织床品布艺家居 纺织床品布艺家居 创意家具区域 书吧 灯饰/玻璃/水晶/餐具/饰品/花艺 灯饰/玻璃/水晶/餐具/饰品/花艺 灯饰/玻璃/水晶/餐具/饰品/花艺 Snack 餐饮店1 餐饮店2 基础分析 商业市场研究 商业竞争分析 商业需求分析 定位分析 商业空间设计建议 招商策略建议 招商进度 商业运营模式 招商实现条件建议 时间节点安排及建议 按照商业运营要求进行基本结构的改造 尽早明确落实最后的建筑设计规划 商业定位的确定及相关的商业项目宣传策略的制定 配合定位的商业宣传规划及资料 组建招商协调配合小组，协助世邦魏理仕的招商进度 商业运营还是建议以持有散租 可以整体控制运营品质以及同综合物业的配套 聘请专业商业运营公司进行运营管理 散租以固定租金为基本形式，适当配合销售提成 男性：正装、手表、钱包、配饰（皮带等） 女性：包／手提袋、配饰、服装、化妆品及香水 购买品类 （按重要程度顺序排列） 体现个人细节品味的配饰／包是重要的关注品类 高端服饰的需求弱于一线城市 化妆品及香水由于香港或海外购买比例较高，且选择场所较为广泛，关注度相对较低 访谈中对于个人品味和生活品味LIFESTYLE的关注明显 受访人群每月消费1次的占到总人数的69% 平均的单次消费在1000-2000元之间 根据访谈的了解，换季时期的消费额元高于平均的消费金额，可以达到平均10000左右 天津友谊商厦 整体氛围沉重 品牌感觉年龄层次较大，有沉重感 一些欧美品牌尺码