X房地产开发项目可行性研究报告-完整版.doc

? ? **艺术城项目可研报告 ? ? ? ? 一．??????????? 项目环境概况 1．名称、位置与环境 《**家园（暂定名）》位于**市北辰区的西南侧（见附图一）， 是**市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。 **市建委规划处和**市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。 “西横堤居住区”位于**市西北部，南侧为**市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为**市第四工人文化宫选址（见附图一）。 《**家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于《**家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。 玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30°51′36″（南偏东30°51′36″）（见附图二）。 《**家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。 与《**家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。 在《**家园》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。 ? ? 《**家园》居住小区的东北方向约2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三 **市的风玫瑰图 是**市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对《**家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。 “西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《**家园》居住小区约1.5公里，该风景区的兴建对**市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。 2．建设用地的获得 《**家园》居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为**市 红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。 从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。 ? 3．市政配套设施现状及规划 ⑴道路 《**家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。 丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为：4.5—15.5—3—15.5—4.5。路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。 南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。 桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4—22—4。 规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。