《房地产投资分析》学位课程考试大纲.doc

《120分钟。 四、考试要求和考试内容 要求学生独立完成考试试题，考试时可以使用计算器，原则上要求可以利用计算器计算资金等效值换算的各种系数 课程基本内容 本课程运用经济学、投资学、工程经济学的理论和方法，系统地阐述了房地产投资分析的基本理论、基本程序和基本方法。学员通过学习本课程，能够懂得房地产项目投资分析基本理论和方法，能够进行房地产投资项目的可行性分析，更有效地避免房地产投资决策的失误。具体内容包括： （一）绪论 考试要求： 通过本章学习，要求学员掌握房地产投资概念，理解房地产投资特点，深刻认识房地产投资的作用和进行房地产投资分析的目的与意义，了解房地产投资分析的工作程序。 考试内容： 投资是指经济主体（政府、企业或个人）垫支货币或物资，以获取价值增值手段或营利性固定资产的经济活动过程。 房地产投资是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。 投资按投资与获得收益的方式不同，可分为直接投资和间接投资；按照投资期的长短不同，可分为固定投资和流动资金投资；按照投资项目的性质不同，可分为基本建设投资和更新改造投资。房地产投资按照投资方式不同，可分为直接投资与间接投资。其中，直接投资又可细分为房地产开发投资和房地产置业投资两种。 房地产投资具有投资需用资金量大，投资回收期长、房地产投资不确定因素多，风险大、房地产投资回报率高，收益好等特点。 房地产投资从宏观经济分析，是房地产业发展的动力，可以协调社会总供求与总供给的关系，优化资源配置；有效地改善城市投资环境，但是房地产投资过热也容易造成泡沫经济的弊端。从微观经济上分析，房地产投资是一种重要的投资手段，它可以促进资本的保值、增值，并能够合理地融资和避税，提高投资者的信用等级。 房地产投资分析研究的任务包括房地产投资的环境与市场分析，房地产项目投资估算与融资方案择优，房地产项目投资的财务评价，房地产项目投资的国民经济评价，房地产投资项目的风险分析几方面。 房地产投资分析按照其研究的程序和深度不同，可以分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策等四个阶段。 （二）房地产投资目标的选择 考试要求： 通过本篇学习，要求学员掌握了解房地产的拥有方式与投资方式，理解房地产投资对象的类型和特点，掌握房地产投资目标选择的原则与方法，能够正确地确定房地产投资目标和选择房地产投资对象。 考试内容： 房地产拥有的方式主要包括个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有等四种。房地产投资可以个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资等方式。 房地产投资包括地产开发投资和房产开发投资两大类型。地产开发按照其获利的途径不同可以分为生物开发、土建开发、市场开发三种基本方式；地产开发投资在农村以农田投资和森林投资为主；在城市主要是新兴城镇或开发区投资和老城区的旧城改造。房产开发投资按照房屋的用途，可以分为商铺开发投资、办公楼投资、工业房产开发投资、住宅开发投资和特殊物业开发投资等类型。 进行房地产投资项目的选择，投资者应当认真分析影响房地产投资目标实现的因素，从房地产投资者的自有资金、投资经验、风险承受能力、期望回报率、市场竞争情况等方面论证房地产投资的合理性和可靠性。同时，投资者还应当注意学习别人成功的经验，善于寻找合作伙伴；充分利用房地产经纪商、经纪人和物业咨询公司等中介服务；注意收集投资信息，并重视实地调查；注意创新，发掘房地产投资对象的潜在价值；在投资目标选择的过程中要善于变主动为被动；房地产投资要积极争取政府部门的支持，更要强化产权意识和法制观念，依法办事。 （三）房地产投资环境分析和市场预测 考试要求： 通过本章的学习，要求学员深刻理解投资环境的概念及其形成因素，掌握投资环境评价的方法。能够从区域发展上和投资项目建设上，正确地了解房地产投资环境对于房地产投资取得成功的作用和意义。掌握区域经济分析的思路和方法，并根据不同类型房地产区位选择的特殊要求，能够科学合理地进行项目建设选址。同时，要求学员能够深入地了解房地产的供求关系，根据房地产投资的具体对象，分析相应房地产市场，掌握进行市场预测的主要内容与基本方法。 考试内容： 投资环境，就是指资金得以有效地运行的条件，它通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素构成,具有系统性、动态性和相对性的特点。投资环境一般包括社会、政治、法律、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务等八方面的形成因素。 房地产投资环境分析的基本任务主要包括：（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系；（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价；（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。房地产投资环境分析的主要