2010年2月包头东粮广场营销策略.ppt

价格分析—价格走势 东河区住宅成交均价呈现振荡上升态势，7月达到2854元/㎡的峰值之后，价格持续企稳； 2010年，在政策调控预期浓郁的市场氛围下，预计未来成交均价保持小幅振荡态势。 信息来源：内蒙网上备案系统 东河区市场分析 * 价格分析—价格结构 信息来源：内蒙网上备案系统 东河区市场分析 东河区住宅成交均价呈现振荡企稳态势，07年9月达到2703元/㎡的峰值，08年2月达到2820元/㎡的峰值，09年9月达到2846元/㎡的峰值； 从近三年价格趋势分析，2010年东河商品房价格均价涨幅将向3000靠拢，区域价格涨幅速度大大落后于其它区域，价格释放空间较大。 * 东河市场分析总结 　　包头宏观市场发展态势较好（在不考虑政策变化情况下），并且从供应结构和价格结构中分析，本项目所处的中外环板块和价格段都是未来的热点供应段，市场竞争较为强烈 对于整体市场判断，对于竞争劣势产品14层小户型公寓需要加快去化，降低销售风险，竞争优势产品（小洋房、大洋房和别墅）提高销售价格、拉长销售周期，实现利润最大化 东河区市场分析 从供求关系来看：项目主要销售周期（5个月），按照目前的市场走势，09年基本供求不平衡、10年将延续这种局面，由于7090政策的限制，政府对于供应结构的限制，必然导致市场的同质化竞争日益激烈，跳出常规的竞争层面，凸现项目的差异化尤为重要； 从主力供应面积来看：目前成交套均面积在110平米左右，随着“7090”新政地块（约1000万方开发量）上市后，小面积产品将面临激烈竞争； 从主力成交区域来看：成交区域存在微观变化，成交区域向中外环及外郊环扩散，项目所处的中外环将成为未来热点区域； 从价格来看：价格结构趋向高价区间；价格攀升致使1万元以上住宅比重增加，本项目未来供应价格段将成为未来供应热点价段； * 包头城市背景分析 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析 提纲 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价收益 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 * 政策影响分析——金融政策 东河区市场分析 时间 政策或行动 内容与影响 国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。对固定资产投资形成打压，削弱市场购买力，对中小户型销售影响较大。 2009年 12月17日 五部委《关于土地出让金首付比例的通知》 2009年12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，对开发商造成资金压力。 2010年 2月3日 中国银行《关于调整固定资产贷款利率调整通知》 　　中国银行北京分行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，一定程度上抑制了市场需求力。 政策特征： 最主要为稳定住房价格，抑制固定资产过度投资带来的一系列政策，如国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和中国银行《关于调整固定资产货款利率调整通知》； 其次是加强对土地资源的管理，如五部委《关于土地土让金首付比例的通知》，旨在规定建设用地供应从严从紧； 在金融政策方面，主要是提高个人房贷利率，将住房贷款利率由7折升至8.5折，用以抑制市场购房需求； * 政策影响分析——行业政策 东河区市场分析 时间 政策或行动 内容与影响 2009年12月7日 中央经济会议《国四条》 　　要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。“中央经济工作会议如此定调，从政策的层面稳定了市场的信心。”会议报告中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。九日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。十四日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策（即“国四条”)。 2010年1月1日 国务院办公厅《国十一条》 “国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 政策特征： 最主要是以稳定市场信心，控制房地产价格持续升温，遏制房价过快上涨为目的，抑制投资性购房。如中央经济会议《国四条》和国务院办公厅《国十一条》。 * 政策影响分析——地方政策 东河区市场分析 时间 政策或行动 内容与影响 2010年1月 内蒙古自治区建设厅《自治区廉租住房保障三年规划方案》 　　今年全区要通过新建、改建、购买以及租用等方式，筹集廉租住房5万套，其中新建廉租房3.6万套。 政策特征： 继续推进廉租房政策，解决低收入家庭住房问题，包头放量主要集中在东河区边缘，对区域刚性需求存在