2010年2月4日昌吉市瑞府·杰座、祥府·杰座推广策划方案.docVIP

前 言 如何从纷繁复杂的市场竞争中寻求项目的突破口及市场空档？如何从政策的层面上寻求项目风险的规避和实现利润最大化的决策平衡点？如何构架一个从战略到策略上的一气呵成，打开市场的攻击体系？如何将项目开发、资源整合、企业发展战略实现很好的延，并且富有执行性？我们带着对以上问题的思考，第一部分 昌吉房地产市场研判 一、昌吉房地产状况解析 昌吉市地处新疆天山北坡经济带前沿，全市总面积8215平方公里，建成区面积30平方公里，规划区面积42平方公里，城市化率达53%，总人口42万，市辖6镇4乡6个街道办事处，是新疆维吾尔自治区新时期首批确定的重点发展城市，经济综合实力位居中国西部876个县市第13位。房地产开发面积达81万平方米落实廉租房建设875套，完成经济适用房289套?与内地二线、三线城市相比，昌吉的房价仍处于低位，其真正价值还没有体现出来；由于昌吉的人均收入水平相对偏低，房价大幅攀升也脱离了消费者的实际承受能力。虽然国家政策出现偏紧信号，但在刚性需求下，楼市仍会将沿着上行轨道缓慢运行，出现“跷跷板”式的大起大落可能性不大。 二、周边项目分析 1、项目名称：华尔兹音乐城 开 发 商：新疆3280 元/平方3480元/平方 2、项目名称：富友国际花园 开 发 商：新疆公司昌吉市元/平方元/平方 3、项目名称：御景·生态园 开 发 商：新疆房地产公司昌吉市开盘时间2009 起价：2300 元/平方元/平方昌吉市净亿嘉物业管理有限公司 4、项目名称：东升花园二期 开 发 商：新疆房地产公司昌吉市3448 元/平方3568元/平方开盘时间2008年12月 物管：昌吉市物业管理有限公司 5、项目名称：新吉大厦 开 发 商：新疆公司昌吉市3400 元/平方元/平方 6、项目名称：环宇·世纪城 开 发 商：新疆公司昌吉市开盘时间2010年 物管：东方环宇物业管理有限公司 类型： 多层、高层 项目卖点：旅游、配套、地段 7、项目名称：和谐阳光水岸 开 发 商：新疆公司昌吉市元/平方元/平方 第二部分 项目定位 一、项目分析 1、项目优势 ● 区位优势： 本案位于城市中心区域，商业网点、娱乐网点、金融网点、政府部门、医疗网点、教育网点汇集，市政配套十分完善。 ● 交通优势： 健康东路、建设路、乌伊路三条市区主干道贯穿项目东南西北，交通四通八达，十分便捷。 ● 教育优势： 昌吉回族自治州第三中学、昌吉回族自治州第四中学、新疆高等农业职业技术学院等名校云集，教育资源十分丰富、氛围十分浓厚，为业主的子女创造了优越的教育环境。 ● 客户资源优势： 本案周围政府机构、高新技术企业、石油单位、商业机构云集，为本案提供了有力的客源支撑。 2、项目劣势 ● 环境劣势： 由于本案处于主干道路边，噪音污染、粉尘污染较大，生活质量受到一定影响。 ● 项目规划劣势： 楼盘规模小，分布松散，难以呈现大盘气势。由于开发面积有限，社区自身的休闲、娱乐及生活设施等自身配套很难做到尽善尽美。 ● 销售劣势 由于周边项目较多，产品同质化现象较为严重，目标客户被其他产品消化一大部分，对本案的销售造成一定的压力。 3、机遇 ● 周边楼盘大多无差异性特色，缺乏性价比较高的中高端住宅项目。因此，这给本案开发定位留下较大的发挥空间，从而带来市场机会。 ● 项目交通优势明显，周边市政配套十分完善，这给本案的销售带来机会。 二、项目市场定位 项目定位的基点 ◆ 坚持以市场为导向，精心打造产品个性化形象，建立起市场的品牌效应； ◆ 坚持以消费者为中心，是我们决胜市场的关键！ 1、目标客群定位 追求高品质生活享受的中高收入阶层 （1）目标客群素描 他们是具备相当经济实力的社会成功阶层； 他们是可能是政府要员、企业家、技术精英、管理阶层； 他们已经不再满足房子的居所功能，而是需要身份和地位的象征； 他们在富有的同时不缺乏生活品味，可能已经换了一次房甚至多次； 他们追求高品质生活享受及生活格调，在房子的选择上更加的理性和挑剔。 （2）目标客群分布 ★ 外企、国企、民企：技术精英、高层管理者； ★ 行政事业单位：高层官员、政府公务员； ★ 新经济层峰人士：企业金领、白领高收入者； ★ 有一定资本积累的个体经营者。 （3）目标客群需要从本案找到的、本案所能够赋予目标客群的： 价值认同感 ←→ 成功阶层聚居的高尚社区身份的象征 ←→ 城市的中心繁华地段珍贵居所 升值潜力 ←→ 昌吉市区最具发展潜力的地段 高品质生活享受 ←→ 高科技领跑高品质生活 高品质生活格调 ←→ 一流的软硬件配套设施 三、产品定位 产品定位，首先要尊重市场！ 我们的产品应该是这样的： ★ 它要有独一无二的项目产品特点 ★ 它要有独特高尚的产品文化内涵 ★ 它要有居对手之上的差异性卖