上海浦江镇中心河以南三地块土地评估上.pptVIP

1 佘山3号 户型 一品漫城 * 浦江镇中心河以南三地块土地价值评估 浦江镇中心河以南A-1、2号地块 浦江镇中心河以南C-1、2号地块 浦江镇中心河以南A-3号地块 一、地块现状及周边环境 二、区域住宅市场分析 三、未来潜在供应量分析 四、地块指标解析及产品定位 五、地块未来产品价格预测 六、地块价格评估 目录 一、地块现状及周边环境 浦江镇是由原来的陈行、杜行、鲁汇三镇调整合 并而成的一个新建制镇。它位于上海中心城区的南翼 ，闵行区的东部。西濒黄浦江，与吴泾工业区、紫竹科学园区隔江相望；与浦东新区三林镇接壤；东与南汇区的周浦镇、下沙镇相衔；南与奉贤区的金汇镇毗邻。 宗地所处闵行区浦江板块西北部，位于2010世博会辐射圈内。 区域概况 宗地至闵行中心约12公里，至江浦镇中心约2公里，至地铁8号线约2公里。距离人民广场17公里左右，到上海虹桥机场21公里，到上海浦东国际机场38公里，到沪宁高速公路、沪杭高速公路及上海火车站车程均为30分钟左右，浦江镇还有11．4公里的黄浦江岸线和大治河等发达的内河水系，距关港码头10公里，距上海港码头25公里，距现已启动建设中的亚洲最大集装箱码头一—芦潮港48公里。 交通可达 区域概况 浦江镇是上海“一城九镇”中距市中心最近的一个镇。 宗地位置 碧海金沙 临港新城 浦东国际机场 人民广场 虹桥机场 在浦江镇规划中，住宅规划用地分为两块。一块便是规划中的浦江中心镇应量将超过莘庄，设计为意大利建筑风格。另一块位于大治河以北、盐铁路以南，为休闲居住区，约4.2平方公里，规划为中高档别墅区。 本组地块就位于浦江中心城区内。 本组地块 区域概况 地块周边道路 42,760 　 不大于1.44 86,068 8.60681 商住综合用地 东至浦秀路,西至浦瑞路,南至江栀路,北至江桐路 浦江镇中心河以南A-3号地块 闵行 201001503 62,500 C1地块1、2、3、4分别为47011、20000、2209、2209C2地块1、2分别为57837、4000 C-1地块：建设用地1不大于0.58，建设用地2不大于0.5，建设用地3、4不大于1.6；C-2地块：建设用地1不大于1.41，建设用地2不大于0.77 134,497 13.44965 居住用地，商住综合 东至浦锦路,西至浦秀路,南至江栀路,北至江柳路 浦江镇中心河以南C-1、2号地块 闵行 201001502 56,210 A-1地块1面积46727平方米，地块2、地块3面积均为2209平方米A2地块1面积62925平方米 地块2地块3均为2209平方米 A－1地块建设用地1不大于0.74，建设用地2、3不大于1.6；A－2地块建设用地1不大于0.69，建设用地2、3不大于1.6 A－1地块: 51144.9; A－2地块：67342.7 A－1地块：6.0136; A－2地块：7.27598 居住用地 东至浦秀路,西至浦瑞路,南至江桐路,北至江桦路 浦江镇中心河以南A-1、2号地块 闵行 201001501 起拍价 不同容积率地块面积 规划容积率 出让面积（m2） 土地总面积 土地用途 四至 地块名称 区县 地块公告号 地块出让详情 三幅地块均呈现长方形，并且是南北长、东西短，整体拼接在一起呈L型。地块较平整，但尚有部分民宅未拆迁，以及还种有部分农田。地块内无自然河道等可利用的景观资源。地块西侧靠近黄浦江，对岸则是闵行吴泾板块，站在地块往西远眺，可清晰看见吴泾板块内 的工厂烟囱。因此本地块景观面受到影响。 宗地现状 地块四至 北侧为江桦路，与江桦路一路之隔的便是新浦江城； 东侧为浦秀路和浦锦路，道路宽阔，路况较佳； 地块西侧为浦瑞路，目前尚未开通。再往西则靠近黄浦江。 南侧为江栀路，目前尚未开通。 地块SWOT分析 二、区域住宅市场分析 1、区域市场宏观发展概况 浦江板块公寓价格在08年走势相对平稳，但供求严重失衡，这主要是浦航新城--瑞和新苑集中推盘，而受金融危机影响，成交明显萎靡； 09年初成交价格跌至最低，均价不到万元，之后受到国家房地产宽松政策影响，价格大幅上涨，09年末高达1.8万元，供求趋于平衡； 2010年初两会召开，人们观望气氛浓重，以及房地产政策转向使价格有所下滑。 区域住宅市场分析 浦江镇板块别墅供求主要集中在09年，受国家房地产宽松政策的影响，使得09年不论是别墅还是公寓均表现的十分活跃； 09年9月份供应量较为突出，主要是新浦江城集中推盘，推出近5万方的联体别墅。 区域住宅市场分析 相邻价格对比 与周边相邻板块的住宅价格相比，浦江镇板块房价处在较高水平，整体均价接近2万元，仅次于三林板块。加上目