基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估.pdfVIP

浙江建筑 ，第 30卷，第7期，2013年 7月 ZhejiangConstruction，Vo1．30，No．7，Ju1．2013 基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估 TheIncrementallnvestmentRiskEvaluationof GreenHousesBaseonPhasedDevelopmentFuzzyOption 张科盛 ZHANG Kesheng (浙江省建筑设计研究院，浙江 杭州 310006) 摘 要 ：绿色住宅的增量投资风险是 困扰多数房产开发企业投资决策的主要 因素 。针对这一 问题 ，将从识别和分析影响绿色 住宅增量投资的风险因素人手 ，利用模糊数学的处理方法量化增量投资风险对增量投资经济效益 的影 响程度，并结合分期开发实 物期权定价模型进行项 目增量投资风险的潜在价值评估 。最后通过实例分析，为绿色住宅的开发企业提供一种综合风险评估和 价值分析的投资决策方法 。 关键词 ：绿色住宅 ；增量投资 ；风险评估 ；分期开发期权 ；模糊实物期权 中图分类号 ：F293．3 文献标志码：B 文章编号：1008—3707(2013)07—0064—05 开发绿色住宅作为今后住宅产业的必然发展趋 究 ；大连理工大学的李静等 研究者从绿色建筑的 势，已受到我 国房地产开发企业 的广泛关注和重视。 全生命周期角度对增量成本和效益进 行 了量化分 目前我国的绿色住 宅市场仍不成熟 ，前期开发成本 析 ，构建了经济评估模型。但 目前针对开发商视角 高 ，技术要求专业性强 ，产业配套薄弱等制约着绿色 下的绿色建筑增量投资风险评估与决策的研究并不 住宅的发展 。与传统住宅相 比，开发绿色住宅存在 多 ，而前期决策阶段对其增量投资风险和经济价值 增量投资风险 ，最直观的表现为耗费的增量成本多 的评估将很大程度上决定绿色住宅项 目的推行与 少与 回报的增量收益高低 。一方面 ，绿色住宅综合 否。本文将采用分期开发复合期权定价模型对绿色 运用节地 、节水 、节材、节能和空气质量控制多项专 住宅的增量投资价值进行评估。国内学者赵振武、 业技术降低建筑能耗 ，对设计 、建设和运营阶段提出 唐万生 的研究表明，较之传统投资的决策方法 ，实 了新要求 ，势必带来建设成本 的增加 ，形成增量成 物期权评价法充分考虑房地产投资的潜在价值，能够 本 ；另一方面，产 品的增量成本需要增量收益来平 较为客观地评估项 目所具有的不确定性。不过上述 衡 ，但 由于绿色住宅市场存在消费者认知度深浅不 模型中也存在着一些不足 ，其中一点便是无法定量考 一 、 产品质量参差不齐、市场监管力度不足等问题 ， 虑绿色住宅增量投资风险对最终投资效益估值 的影 导致绿色住宅的投资收益起伏不定。故本文所研究 响程度。因此，本文将通过绿色住宅增量投资风险因 的绿色住宅增量投资风险包括增量成本风险和增量 素的识别，采用模糊集处理的方式，量化增量投资风 收益风险。 险对增量经济效益评估中产生的影响，并结合分期开 我 国对于绿色建筑增量投资的研究 日益增多， 发期权定价模型进行增量投资的经济价值估算 ，建立 中国建筑科学研究院的李菊与孙大明等 ¨I2对增量 一 套较为科学有效的绿色住宅投资决策方法 ，为绿色 成本的定义 、结构组成 、统计分析方法作了详细的研 住宅项 目的开发企业提供借鉴和参考。 收稿El期 ：2013—04—28 作者简介 ：张科盛(1977一)，男，浙江舟 山人 ，高级工程师 ，从事建筑经济工作 。 第 7期 张科盛：基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估