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分析房地产企业经营管理的环境 [摘要] 企业经营管理环境是多层次、多方位的复杂系统，经济体制、市场体系、财税金融等纵横交错、相互影响，对企业经营管理有重大影响，企业经营管理人员要对环境进行调查和分析，预测其环境 企业经营管理环境是多层次、多方位的复杂系统，经济体制、市场体系、财税金融等纵横交错、相互影响，对企业经营管理有重大影响，企业经营管理人员要对环境进行调查和分析，预测其环境的变化趋势，并采取有效的对策措施，以提高环境适应和应变能力。 我国房地产企业的宏观经济环境分析。我国社会主义市场经济体制要求企业面向市场需求进行一切经营管理活动，要求企业以实现企业价值最大化或股东财富最大化为目标，企业是经营管理的主体，企业资金要从市场筹措，投资项目由企业自行决策，税后利润的分配由企业决定，国家不可直接管理企业，只是从宏观角度通过币场调节企业。企业要按市场信息，预测市场变化，按自身状况，作出经营决策，企业经营管理活动是企业相对独立的业务活动，企业可从企业价值最大化这个管理目标出发，完成筹资、投资、分配各项经营活动。 我国房地产企业经营管理的微观经济体制环境分析，即企业体制环境分析。企业体制涉及企业与国家、与投资者的关系。在现代市场经济体制下，企业是个自主经营、自负盈亏、权责利相结合的经济实体。企业在预算、筹资、投资、分配等方面具有自主权利，企业也必须盈亏承担经济责任，投资者对破产承担风险。同时，企业两权分离表现在财务管理权在投资者与经营者之间划分的问题。企业投资者应对企业筹资作出决策；由于保护投资者财产的需要，投资者要对企业的会计和财务状况进行监督；由于保护投资者权益不受损失的需要，投资者要对企业较大的投资进行干预；由于保护投资者财产利益的需要，投资者要对企业的合并、分立、终止、清算等经营管理作出决策；由于资本增值的需要，投资者要对企业利润的分配作出决策。这些均对企业经营管理产生重大影响。我国的经济体制的变革，对企业经营管理产生影响，企业各个管理部门，要密切注意经济体制的变革，开展经营管理活动。 在社会主义市场经济中，房地产企业经营管理必然置身于一定的经济体制中，处在一定的市场环境中。房地产企业的经营管理，受土地市场、房产币场等环境的影响较大。 土地市场环境。土地市场是一种特殊商品交易领域，既有商品市场的一般特征，还有其特殊性。它一般是由土地自身的特征及土地制度决定的。从土地本身特征看，土地是一种稀缺不可再生而且地理位置固定的资源，土地供给弹性较小，在同一地区的市场上，土地价格受需求影响较大。在土地制度上，因其城镇土地所有权属于国家，国家要控制这一稀缺资源，要强化土地利用计划和城镇建设规划的制约作用。土地市场是以国家垄断城镇土地所有权为基础的有限开放的市场，按土地管理法，城镇土地使用 权要按土地的不同用途，分别采用划拔方式和出让方式：对公益事业、安居房用地，采用划拨方式，仅缴纳土地征用补偿安置等费用，土地价格较低；对商品房屋等用地采用拍卖、招标等方式，土地价格较高。在经济发达地区、居民收入不断增长、对商品房屋用地需求较大时，开发企业应通过参加投标、竞拍方式取得土地使用权。在经济欠发达地区、对商品房屋用地需求较小时，开发企业要采用征地方式取得土地使用权，从事安居房开发。 房产市场环境。房产市场与地产市场一样，使房产市场供给和需求的影响局限于本地区。住房问题的社会性，使政府通过制订诸如基准房价、最高限价等措施抑制中低收入居民的安居房价格。在此房产市场环境下，房地产企业在开发房屋时，要事先预测不同层次居民、企业单位在若干年内对备类房屋的有效需求；估算已经开发空置、正在或要开发的各类房屋并结合地区有关房价政策，对开发项目进行投资经济效益评价。在地区经济发展较陕、居民和企业单位对各类房屋有很大需求时，应开发空置房屋较少的房屋。在地区经济落后，居民和企业对各类房屋有效需求较少时，要争取参加地区安居房的开发，不然，不顾房产市场的有效需求和供给状况，不进行开发项目投资经济效益的评价，而盲目进行开发就可能导致开发房屋空置，大量资金被套，使房地产企业陷入困境。 金融市场环境是资金供应者和资金需求者双方通过特定形式融通资金的领域。金融市场由金融市场主体、工具和交易场昕等多要素组成。它们与企业经营活动直接相关，是进行经营决策的条件。在企业的经营管理中，金融环境有直接决定的作用。 若有较好开发项目或对外投资机会需要资金，要扩大税后利润留存比例，采用股票股利形式；若在市场利率下降，或政府采取宽松的货币政策时，应相对减少税后利润留存比例，采用现金股利形式，在市场利率上升，企业股票价格低迷时，为稳住企业股票价格，企业耍采用扩大税后利润的分配比例，使企业股票价格维持在较高位。 金融环境除直接影响企业经营管理决策外，还能从房地产成本、价