供应短缺将推升今年刚需市场热度,高档产品仍不宜过分乐观.PDFVIP

事实不观点 2013 年05 月17 日 供应短缺将推升今年刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观 2013 年05 月17 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青、董妍 自 2010 年被称为史上最严厉的一系列房地产调控政策陆续出台，高端产品市场即遭到了严重挫败， 2011 年企业几乎完全依靠中小户型的销售来支撑低靡的房地产市场正常运作。直至2012 年，中央用频繁 的喊话替代了实质性的政策出台，部分地方政府则在频繁的喊话中利用公积金政策找到了突破口，刚性需 求开始集中释放，中低端、小户型项目销售火热。而在2013 年，在我们看来，刚需产品将继续热销，而高 档产品将更多的决定于政策面因素。 今年刚需产品市场供应短缺，或重现09 年高端市场的火热场面 08 年金融危机后经济萧条，高收入人群收入预期急剧下降，房地产高端产品投资骤减，需求逐渐积压 下来，09 年，经济逐渐好转之后需求逐渐释放，但是一时间高端市场的供应未能跟上导致高端产品市场成 交火热，价格上涨。反观当前，由于2011 年调控升级以来中低档产品几乎呈现一枝独秀的局面，销售业绩 较好的企业几乎在 2011、2012 年两整年都得益于小户型的去化，导致企业手中的中低端产品储备一直处 于不足的状态，即便有个别积极调整产品战略的企业及时增加中小户型楼盘的比例，但由于房地产产品较 长的建设周期，因此从市场整体来看这一档次楼盘的有效供应规模依然在不断减少，预计2013 年这一细分 市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。 从需求的层面出发，其实自2011 年起外界就不断有质疑的声音传出，认为一二线城市在限购严格执行 的背景下将面临有效需求不足的困境，但现实中的情况却是即便在政策最严厉的2011 年，刚需市场表现依 然相对较好，对此，我们有必要针对这一现象略做解释。我们以上海为例，2005 年-2012 年8 年间，上海 商品住宅用地总共成交建筑面积8733 万平方米，如果假设套均面积 100 平米，则理论上8 年间上海新建 商品住宅市场总共新增供应大约87 万套，而根据2010 年第六次人口普查的数据，上海共有家庭户825 万 户，两相比较之下，即上海在2005-2012 年9 年间，新增住房供应总共也仅能解决常住家庭户中的11%， 而剩下 89%的家庭，市场上根本没有提供给他们的住房，同样的情况也出现在北京、广州、深圳、重庆、 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/ 5 事实不观点 2013 年05 月17 日 杭州等城市，这正解释了为什么在限购政策执行到第三年的情况下，一二线城市刚需市场依然能够保持有 供应即有成交的局面，这样的状态在2013 年无疑将继续维持。 05 年至今重点城市商品住宅供应与需求的对比情况 2005-2012 年商品住宅用地 假设套均面积 2005-2012 年 2010 年常住人口 家庭户 城市 商品住宅套数/家庭户 成交建筑面积（万m²） （m²） 商品住宅估算套数 （万人） （万户） 北京 8625 100 86 1961 668 13% 上海 8733 100 87 2302 825 11% 广州 5823 100 58 1270 379