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二线城市房地产价格动态因素分析 　　摘 要：文章对影响二线城市房地产价格的动态因素进行研究，以长春市为例，将其房地产价格的波动状况及影响房地产价格主要因素进行实证分析。查阅长春市统计年鉴获取2004―2015年相关数据，运用房地产价格构造基于数据统计性质理论.基于多元线性回归模型，结合SPSS软件，分析宏观经济、供需关系等因素对长春市房地产市场价格影响程度 关键词：房地产价格 宏观经济 SPSS 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2016）01-061-04 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，西方发达国家对房地产市场的研究要早于我国，其研究成果比较成熟，房地产价格按照劳动价值论的观点可以表述为：基于房地产开发与经营的整生命周期，凝聚的必要劳动价值。按照西方的效用价格理论，房地产价格表述为房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现 国内外的众多学者关于房地产价格影响因素研究范围主要从消费者需求及房地产市场供给、政策、宏观经济等三个方面进 行研究。运用定量与定性结合方法对引起房地产市场价格的波动做了很多分析。Abranham和Hendershott（1996）通过实证研究，采用了一系列的不同期间的经济变量，认为居民收入、人口结构以及住宅供给对住宅价格会产生重要影响{1}；Gabriel、Mattey和Washe（1999）在住宅供需关系的影响因素方面研究得更具体，他们研究的结论为，在房屋的供给方面，不同地区得土地有效性和土地成本很大程度上会影响住宅价格，而在需求方面，房屋的质量、区位以及周边商品价位层次和家庭收入会影响房屋价格{2} 对于房地产价格波动的因素研究中，中国学者针对房地产市场，及结合宏观经济和区域经济关系发展的实际，运用定量与定性结合的方法进行研究，得出阶段性成果。吴学品和林明恒（2011）结合向量自回归模型研究引起海南省房地产市场价格波动的原因，通过对影响房地产价格波动的因变量做脉冲响应分析，研究结果表明商品价格高低及旅游业繁荣情况对海南省房地产市场价格存在影响{3}。国内王斌认为随着经济发展，地区城镇化水平提升，提高公共服务水平有利于房地产价格的调控，宏观经济与供给需求与房地产价格联动关系较为密切 一、长春市房地产市场发展概述及影响因素 （一）发展概述 长春市位于东北平原，是东北第二大城市；吉林省的省会，全省政治、经济、文化中心。长春市是国家重要的汽车产业基地，国家光电子产业基地，近些年来经济得到了飞速发展。二线城市的长春市，虽然房地产市场也与全国趋势一致，但其受整个经济及政策影响滞后，且影响程度也没有一线城市明显。从投资情况看房地产状况，长春市房地产业随着全国房地产投资的形势，大致可分为三个时期。房地产市场悄然兴起时期起止时间（1991―1997年）；房地产市场迅速崛起阶段（1998―2005年）；房地产进入稳定阶段（2006―2014年）{4} 长春市房地产开发与经营一定程度是与国家房地产大趋势相协调的。纵观国民经济，房地产业已经成为我国重要支持产业。对经济的整体发展表现出较大的拉动作用，与很多行业都有极大的关联性{5}。由于其自身条件等区域性影响，长春市房地产市场价格影响因素结合长春市的城市概况、长春市房地产的发展的历程，运用多元线性回归模型结合SPSS软件研究各个因素相互的动态关联程度。房地产价格影响因素：本文涉及的房地产价格，是面向长春市房地产市场的整体价格水平，所以研究范围仅限于宏观经济因素研究，对微观因素不进行探讨。由于房地产与众多行业具有联动性，所以影响房地产市场价格因素有很多，本研究主要从经济因素、政策、区位等进行因素间关联程度及影响贡献程度的分析 （二）宏观经济因素{6}归纳总结：国民收入（GDP）、房地产投资、居民可支配收入、利率及通货膨胀率（2009）{7} 国内生产总值GDP：房地产与国民经济发展关系密切，国内生产总值对房地产市场价格作用方式主要体现：GDP上升时，表明宏观经济环境比较好，会增加房地产开发商对投资的预期，从而加大房地产的投资力度，影响房价；此外，房地产与其他行业有很大的联动性，GDP的上涨会带动房地产相关行业的繁荣发展，这些行业的发展会使房地产的开发成本发生变化。一般来说，国民经济形势和需求程度是正相关关系。通常经济形势稳定，居民经济呈上升趋势，人民生活水平提高，对房地产市场有较好的预期，相对应地需求扩大，房地产价格上升；经济衰退，收入下降，需求数量减弱，供给和需求的不平衡则会导致价格下降 利率（R）：利率作为金融市场的一种主要货币政策手段，一定程度上反映了资金的使用成本，借款人需要支付给贷款人一定的金额作