昆明各片区分析.pptVIP

典型项目分析:金色俊园 ——比较优质的楼盘，户型设计、建筑设计、园林设计均有亮点 所属区域：昙华分区 开 发 商：俊发地产 地理位置：东二环与白龙路交汇处 物业类型：高层 占地面积：141.62亩 建筑面积：393335㎡ 绿 化 率：50.20% 总 户 数：2880 车 位：1513 户型类型 户 型 一室一厅 一室两厅 两室一厅 两室两厅 三室两厅 面 积 64㎡ 59～71㎡ 63㎡ 77～89㎡ 96～136㎡ 户 数 32 410 64 440 382 比 例 2.40% 30.90% 4.80% 33.10% 28.80% 典型项目分析:金色俊园 ——名家制作、品质高，但周围配套不成熟，嘈杂 户型，按不同的功能和特征，做到动静、干湿分离，公共空间和私密空间有机结合，充分满中居住者的需求。 隔音措施，由于项目紧邻东二环石闸立交桥，车辆噪声污染严重，由此，开发商将建筑后退了35米，并改建成公园，设置了商业，最大限度的降低了噪声的影响。 园林规划，高绿化率，其项目绿化率达到50%以上，并聘请名家帮助设计，中央水景环绕小区，提高居住品质。 开发商是本土知名开发商俊发地产，具有较强的品牌号召力。 价格过高，由于开发商开发成本较高，其推出售价也达到6300元/平米，在07年相对于其它楼盘价格来说，本项目的价格抗性较大。 片区发展不尽成熟，仍有部分客户对此区域有抗性。 项目所在位置为石闸立交桥，夜间仍有较多车流，噪声对生活的影响无法完全避免。 项目卖点: 项目劣势: 昆明市各物业分布 昆明市楼盘物业分布： ——南市区为目前昆明主城区内放量最多区域 备注：部分楼盘为 综合性物业，物业类型重复统计 由图中可以看出，别墅仍旧以南市区居于主导地位；各片区商业项目逐步上升；中市区土地几乎达到饱和，在售和未来供应量较少；东市区为传统工业区，片区并非置业首选；南市区和西市区将成为未来主要放量区域。 昆明市楼盘面积和价格区间： ——普宅以经济舒适型面积为主，南市区别墅价格较高 普宅　 面积区间（㎡） 均价区间（元/㎡） 东 80-120 6500-8000 南 100-150 6000-9000 西 81-120 5500-7000 北 60-140 6000-7000 中 40-90 10000-20000 一至二环 70-110 6500-9500 别墅 面积区间（㎡） 均价区间（元/㎡） 东 345 15000 南 210-360 9000-30000 西 180-240 8000-9800 北 234-420 13000-15000　 中 / / 一至二环 　 　24000 中市区主力面积在40-90㎡之间，为企业白领和投资型客户首选； 其余片区主力面积在70-150㎡之间，多为改善型住房，适合三口或者五口之家居住。 南市区是市区内传统豪宅区，个盘价格达到了30000元/㎡；西市区相对于其它区域来说是价格低洼区，别墅均价为8000-9800元/㎡。 昆明市置业客户分析： ——片区吸引置业客户各异，多以地缘性客户为主 客户 来源 职业 年龄 层次 关注点 置业次数 东 外来人口较多 小私企主、企事业单位职工 各年龄层 中端 工作便捷 改善型 南 昆明本地居多 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩 年轻化 高端 滇池人居环境 二次以上居多 西 昆明本地居多 部队军人、高校教职工和周边企事业公务员，科技型人员、出国留学人员 30-40 中端 教育、高新产业 首次和改善型客户居多 北 地州占50%，昆明本地 高校教师，红云集团，各事业单位员工等 中年 中产 价格、位置、交通 首次置业客户占60% 中 各区域人群 各个行业 各年龄层 高端人群及回迁户 交通、配套 首次和多次 一至二环 片区内工作客户群体 企事业高管和个体经营业主 35-45 中高端 工作便捷 改善型 各片区发展预判： 南市区：未来供应量大，片区人群等级划分将会越加明显；滇池度假片区将成为纯粹、公认的豪宅别墅片区，滇池路成为高端人群聚集地，日新路片区将成为开发热点区域，打造新兴中高端人群聚集地，并形成新一商业聚集地；新亚洲板块随着新螺蛳湾商贸城发展迎来新的发展机遇； 南市区将成为吸引昆明高端人群、商贸客户的重要区域； 西市区：未来2-3年热点开发区域，价格目前相对低洼，随着大规模楼盘开发，生活配套设施将会更为完善，同时先天教育资源将吸引其他片区客源流入；高新