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绿城黄浦湾 基本情况 经济指标 项目名称：绿城黄浦湾 占地面积：6.34万 ㎡ 建筑面积： 25万 ㎡ 容积率： 3.15 规划户数：500户，当期176户 客户描述 主要为江浙沪客户； 外地客户占比较多； 建筑形态：6幢高层和1幢酒店式公寓及双会所组成 主力户型：280㎡和400㎡ 销售报价：280㎡报价13万元/㎡； 400㎡，12层以上可以看江的为15万/㎡，下面一点的 为13万/㎡（精装，装修标准1万元/㎡） 主力成交总价：1500-3700万 去化情况：项目于2010年1月26日推出1号楼共86套，累计售出35套，月均去化1.6套。 开发企业：上海华浙外滩置业有限公司 物业管理公司及管理费：高力国际物业有限公司，6.3元/㎡/月 产品及销售情况 黄浦湾项目位于上海浦西一线滨江地段，与陆家嘴金融贸易区仅一江之隔。 东临中山南路 西接王家嘴街 南依王家码头路 北沿紫霞路 项目北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会西馆约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧与著名的城隍庙、豫园相邻。以延安高架、内环高架、复兴东路越江隧道、地铁四号线组成的全方位的都市交通体系。 绿城黄浦湾 基本情况 地段 百年外滩，璀璨浦江 绿城黄埔湾 产品拆分 外立面： 大面积玻璃幕墙 最大限度地将阳光和景观引入室内。 景观：由澳大利亚DAHD事务所设计的景观。景观面积达15000㎡城市园林中，设置大型人工湖景，密林、大树、草坪，亲水平台、湖石驳岸、景观桥。 绿城黄埔湾 产品拆分 绿城黄埔湾 产品拆分 1~2#楼全部为300~400平方米的大平层设计 户型特点： 主卧5.7米、客厅6米超大面宽； 进门设置圆厅； 中式、西式双厨房； 卧室均配有独立卫生间； 主卧室套房设计，配有卫生间、书房和步入式更衣室； 超大阳台； 一梯一户，设置有主人通道和佣人通道。 四房二厅五卫 面积303 ㎡ 四房二厅四卫 面积328㎡ 户型特点： 主卧5.7米、客厅6米超大面宽； 进门设置圆厅； 错层设计，下沉式中庭； 四个卧室全部朝南 中式、西式双厨房； 卧室均配有独立卫生间； 主卧室套房设计，配有卫生间、书房和步入式更衣室； 超大阳台； 一梯一户，设置有主人通道和佣人通道。 主卧 套房 圆厅 客厅 双厨房 佣人房 主人通道 佣人通道 主卧 套房 圆厅 主人通道 客厅 佣人通道 双厨房 户型分析 精装修：奢华风格，多为国际一线装修品牌。 绿城黄埔湾 产品拆分 橱柜：德国Poggenpohl博得宝 厨房电器：德国Gaggenau 洗衣机：德国Miele米勒 水槽：Franke弗兰卡 卫浴：Villeroy Boch唯宝 水龙头：Dornbracht当代 中央空调：大金 新风系统：Honeywell霍尼韦尔 地暖：威能 绿城黄埔湾 各面积段供求情况 楼栋 户型 面积 销售均价（元/㎡） 总价（万元） 价格统计期间 供应套数 供应套数所占比例 销售套数 去化率 2号楼 四房两厅 300 51111 1533 2009/8-12月 23 13% 21 91% 四房两厅 340 50602 1720 2009/8-12月 43 25% 43 100% 四房两厅 327 57352 1875 2009/8-12月 20 12% 20 100% 1号楼 四房三厅 400 92037 3681 2010/1-11月 23 13% 8 35% 四房两厅 280 82386 2307 2010/1-11月 63 37% 27 43% 合计 84924 —— 10年1月-11年1月 172 100% 119 69% 目前在售的为1号楼，其280㎡户型去化相对较好，280㎡户型总价在2300万 1号楼的销控情况表——中区销售较多，剩余主要分布低区和高区 403平 标准层面积 283平 283平 282平 绿城黄埔湾 销控表分析 国际一线城市，商业金融中心 兼容并蓄，海纳北川 精致优雅的生活情调 时尚汇聚，风尚潮流 绿城黄埔湾 营销推广 推广主题 绿城黄埔湾 营销推广 项目诉求：以外滩和大平层为主诉求点。 以主题捆绑软文辅助推广，主打地段和产品。 投放时间 广告内容 项目诉求 形象总结 以外滩和大平层为诉求点，高姿态入市。 结合热销成绩，持续宣传 结合软文及产品实景为表现突出外滩的同时，渲染产品价值形象。 2009年12月 2010年1月 2011年9月 项目推广前后形象始终以“外滩”和大平层为价值诉求，使其形象高度统一。 绿城黄埔湾 营销推广 媒体排布：线上，主流报纸及杂志均有投放，但投放量均相对较少。 策略观察：从投放结构看媒体主要围绕“外滩”和“大宅”这一核心价值展开诉求，以专业杂志针 对圈内人