吉安项目经营研究报告.docVIP

凤凰城国际公寓酒店项目 经营可行性分析报告 2011年12月10日 目录 目录 1 第一章 项目简述 3 1.1项目概况 3 1.2 初步定位建议 3 1.3 报告编写依据 5 第二章 市场环境及项目定位分析 6 2.1市场环境概况及分析 6 2.1.1地理位置及自然资源优越： 6 2.1.2经济发展势头强劲： 6 2.1.3商业需求呈上升趋势： 6 2．2吉安近年旅游、酒店服务业市场发展、消费情况 7 2.2.1旅游市场概况 7 2.2.2居民消费力 7 2.2.3酒店、餐饮、娱乐服务业消费现状 7 2.2.4吉安部分酒店宾馆经营基本情况： 8 2.2.5吉安酒店业现状及特点分析： 8 2.3本章小结 9 第三章 项目总体功能定位＆布局（调整方案） 11 3.1客房功能布局 11 3.1.1 客房层功能汇总表 11 3.1.2客房层功能布局图 12 3.2餐饮功能布局 15 3.2.1 餐饮功能汇总表 15 3.2.2餐饮功能布局图 16 3.3休闲娱乐布局 17 3.3.1 休闲功能汇总表 17 3.3.2 休闲功能布局图 18 3.4其它功能板块 20 3.4.1 其他功能汇总表 20 3.4.2 大堂功能布局图 21 3.5总体功能系统汇总表及说明 22 第四章 项目经营及预测分析 23 4.1客房营业收入 23 4.2餐饮营业收入 23 4.3康体娱乐收入 24 4.4其它收入 25 4.5前三年经营收入预测汇总表 25 4.6经营损益分析（酒店三年损益预测表） 26 第五章 售价定位及财务测算（产权客房部分） 27 5.1销售价格定位说明 27 5.2 收益还原法-销售价格定位 28 5.3产权式酒店投资回报组合策略 31  广州东酒承业集团酒店管理有限公司 Guangzhou Oriental Hotel Group Management Co.,Ltd. 江西吉安市凤凰城国际公寓酒店项目 经营可行性分析报告 中国江西省吉安市吉安县 2011年12月 第一章 项目简述 1.1项目概况 本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高15层，建筑面积14705 平方米（含6#楼三层用于水疗功能）。项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。 1.2 初步定位建议 初步定位建议： 总体拟定位为一家集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议接待为一体的四星标准商务休闲型（产权式）《市城市总体规划》其它相关法律、法规、标准和规范第二章 市场环境及项目定位分析 2.1市场环境概况及分析 2.1.1地理位置及自然资源优越： 吉安县地处江西省中部，长江三角洲、珠江三角洲、闽南经济区的“扇轴”部位。物产资源丰富，现辖12镇7乡，人口50万总面积2117平方公里境内形成了以井冈山机场、京九铁路、105国道、赣粤高速、武吉高速、赣江黄金水道为主轴的立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关、吉安商检、吉安火车站10公里，距井冈山机场30公里，距赣粤高速出入口3.5公里，距赣江燕子窝水运码头2公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，“十一五”2010年，实现生产总值74元，人均生产总值达16100元，增长15%提前一年完成“十一五”规划目标。“十五”到“十二五”期末生产总值达200 亿元，人均生产总值达到6000 美元左右多家省。全年全市接待入境旅游者12.25万人次，增长21.5%；旅游外汇收入2838万美元，增长25.6%。全年全市接待国内旅游者1402.35万人次，增长15.3%；国内旅游收入88.23亿元，增长21.5%。—6月份城镇居民人均可支配收入为8886.36元（月均1481.06元）、吉安县1—9月份城镇居民人均可支配收入为11753元（月均1305.8元），购买力在全国属于中等水平。 2.2.3酒店、餐饮、娱乐服务业消费现状 但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收入极不对称，消费力之强劲直逼一线城市。通过对当地 华拓大酒店 开元洲际大酒店 宏泰国际酒店 吉安宾馆 锦洋宾馆 君嘉商务酒店 龙腾商务宾馆等13家酒店宾馆、湘君酒家 食为天 皇冠酒楼餐厅 锦源酒家 闽圳酒家 鸿港海鲜酒楼等10家酒楼食肆、宏泰国际水疗会 海阔天空 华拓桑拿 大浪淘沙洗浴中心 碧涛阁水疗会所 天之道 大汉松骨 文山国际足浴中心等10家桑拿洗浴和沐足会所的抽样调查显示： 经济型商务酒店平均房价为100—150元、三星以下（含三星）平均房价为150元---200元、四星（含准四星）平均房价为200元---360元，年平均开房率普遍达到60%以上，有的甚至高达75%。各店房价和入住率