商业地产销售案例.docVIP

第一部分 核心策略 一、做什么样的商业街？ 商业街是目前最大的商业项目，如何包装这个商业街，采用新概念、新思维给予消费者新的形象，在众多在建和即将建设的类似项目中脱颖而出将成为整个营销的关键。 因此，我们提出都市MALL这一商业形态打造第一流的商业街 这条街应当是： 以购物主力店、大型卖场为核心的购物、娱乐、休闲、文化为一体的主题式商业街 ?1、支持理念：第一都市MALL(摩尔) 本位处生活区——，周边两年内预计交付住宅小区约万平方米，人口达到2万左右。本推广的主要目标是商铺，目前拟定商铺的营销主题采用“MALL”商业模式。 Shopping-mall(摩尔商城)，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的超大规模购物中心。“摩尔”模式不仅仅是一种全新的商业服务模式，也体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力。 摩尔商城的规模较大，必须要有庞大的人流量和便利的交通等重要元素的支持，才能维持摩尔商城的旺盛，因此，是摩尔商城的最佳位置。 结合目前本案商业街的具体情况，由于地理位置中心，应该把本案在“Shopping-mall”的基础上继续衍生，加大商业个性和楼盘的传播力，将其包装策划成目前第一条“都市摩尔”商城，英文为：“City mall”。本统一为“都市MALL”。功能上集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体，同时具备容量大、产品全、租金低、选择性强、商品价格优惠、可持续发展性强的商业竞争优势。 2、正确把握新时代都市MALL的定位 1）? 形象定位： 第一，?? 以娱乐主打还是以购物主打？ 我们认为就目前购买力看，纯粹突出购物功能不利于整条街的发展。我们注意到商业街所处位置正是中心区域，将来会形成一个行政、文化、体育、中心和生活中心。在商业街周围将有大量居住人口，构成日常消费主体。因此，整个街区应是购物、娱乐、休闲为一体。 第二主力店的主题如何设计？何种定位才能形成差异化优势？各种业态如何组合，如何分配比例空间？ 就整个商业街业态布局及寻求差异化定位方向来看，定位的首要问题是寻找目前商业业态、布局的缺陷以及准确预测一个上升的城市未来发展的规律，这样才能把握住商业街的时代脉搏，让真正成为新型商业街样板。 二、推广策略 1、? 销售策略： 1）住宅和商铺同时销售 2）住宅销售，商铺的推出量必须进行严格控制，始终保持客户量与供应量的比值最少为10：1 3）相对住宅，商铺前期蓄势周期可略长一些。 2、? 销售手段：采取广告推广与专项主题推介会相结合的方式。 ?第二部分 推广阶段划分和推广内容 销售第一阶段（203.4-2013.6） 推广第一阶段（2003.5-2003.8） 1、预热、预约、迅速打出和提升新时代商业街知名度，引起各方关注 2、预热期以造势活动和DM发送为主，扩大影响范围 3、开盘销售（初步定于6月28日），住宅和商铺同时推出。住宅正式销售，商铺继续预约，积聚人气 4、知名商管公司确定和大型商家主力店意向落实 推广第二阶段（2003.9-2003.12） 1、? 控制商铺供应量，引发争购炒铺效应 2、? 组织多场专项主题推介会进行有计划和针对性的推广 3、? 组织召开南京、温州的大型商业推广会 4、? 主力店、重要商家来芜签约仪式及与芜湖商家交流研讨会 5、? 重点打出新时代商业街新思维、新形象、新时尚、新潮流的“四新”特色 销售第二阶段（2004.1-2004.12） 推广第三阶段（2004.1-2004.6） 1、? 商铺拍卖、大规模提价 2、? 重点打出新时代商业街“新城市中心荣耀生活”的新都市主义生活方式以及各个特征的阐述 3、? 对项目特色进行详细宣传。如：芜湖首创的酒店式公寓，“江城都市新贵专属” 推广第四阶段（2004.7-2004.12） 1、? 加快部分商铺建设，让大商家先期进入营业，如大卖场、大超市。带动人潮，引发购铺旺潮 2、? 重点宣传主题“最后赚钱的机会” ? ? 第三部分 第一阶段销售计划 一、具体销售安排 目前工期上，计划于今年6月正式开工，预计8月第一批房源施工建筑出地面。同时，售楼处已交付到位，销售公司将于5月正式进场销售。计划6月28日正式开盘销售。 2003年原定全年销售计划为2.5亿，由于目前销售证到位的时间比原定时间推迟，建议销售任务重新定为全年销售1.8亿。 l??????? 开盘时间：住宅部分约定6月28日为正式开盘日 ???????????? 商铺部分约定9月28日为正式开盘日 l??????? 第一阶段销售房源： 住宅部分第一阶段先销售B、C段的多层房源，均价为???? 元/平方米开盘，并销控50%的房源，待销售达到40%以后，价格可以根据形势上扬；目标上第一阶段的多层均价达到????? 元/平方米。 商铺部分第一阶段先销售