福建武夷山海洋公园商业策划报告下.ppt

商业定价 别墅定价 发展策略 财务分析 项目定价及发展策略建议 4 项目发展策略总体策略是前期造势、后期借势，步步为营，稳步推高售价 Step 1 Step 4 Step 2 Step 5 Step 3 初期造势，利用海洋公园的主题高调切入市场，培育市场热点 借助良好势头，作为整体开业准备的必要准备二推出商铺，并回笼部分资金 项目开业，炒作别墅概念并销售 二期开工，并凭借一期的成功运营再度炒作市场热点 经过火爆炒作，以极高的价格推出二期可销售产品 2011年3月 2012年3月 2012年5月 2012年10.1 2013年 项目启动 项目整体正式启动 商铺销售 本阶段为商铺销售，同时通过招商，引入相关业态商家，为项目整体开业做必要准备 二期启动 二期正式启动 商铺营销开始 开始向市场推出商铺概念，并正式开始蓄客 一期整体开业 海洋公园、风情商业街正是开业，并开始推出别墅项目 商业定价 别墅定价 发展策略 财务分析 项目定价及发展策略建议 4 4.4项目收益测算——整体收入（乐观估计） * 项 目 数量 单位 数量指标 价格 单位 价格指标 总额指标 （万元） 整体预测收入 　 　 　 　 58545 销售收益 别墅住宅 m2 6000 元/m2 18000 10800 商铺（地上商业街及场馆外围） m2 15000 元/m2 18500 27750 车库、车位 只 0 元/只 0 0 运营收益 旅游项目收入 元 　 　 　 18060 ——门票收入 人次 1290000① 元/张 130② 16770 ——园内消费 人次 1290000 元 10 1290 负一楼经营收入 m2 387000③ 元/m2 50 1935 计算说明 ①武夷山年接待量为150万人次，据我司调查86%的受访者表示会/考虑到本项目旅游，预计游客数量为150万×86%＝129万 ②建议门票定价200元/张，按6.5折计为实际收入 ③按入园人数129万的30%进行餐饮、特产消费计算129万×30%＝38.7万 4.4项目收益测算——前期投入 * 项 目 数量 单位 数量指标 价格 单位 价格指标 总额指标 （万元） 备 注 一、土地成本 　 　 　 　 7,409 　 二、设计费用 m2 　 元/m2 　 421 　 三、施工监理、招投标、报建费 m2 　 元/m2 　 223 　 四、施工临时设施费 m2 0 元/m2 　 159 　 五、市政配套费 m2 　 元/m2 　 1,820 　 六、建安成本 m2 　 元/m2 　 17,578 　 七、亚克力 m2 0 元/m2 0.0 1,500 　 八、安装工程及设备 m2 　 元/m2 　 3,340 　 九、环境配套工程 m2 元/m2 　 1,443 　 十、公建配套工程 m2 　 元/m2 　 0.00 　 4.4项目收益测算——前期投入 * 项 目 数量 单位 数量指标 价格 单位 价格指标 总额指标 （万元） 备 注 十一、开发间接费 m2 　 元/m2 　 795 　 十二、管理费 万元 　 ％ 1.0 191 按建安成本1%计算 十三、不可预见费 万元 37,257 ％ 5.0 2,075 　 十四、营销费用 万元 56,820 ％ 2.7 1,532 含1.2%销售费用 十五、财务费用 万元 　 　 　 4,000 　 十六、营业税费 万元 56,820 ％ 6.3 3,575 　 十七、动物购置成本 万元 　 　 　 2,800 根据行业经验估算 前期投入总成本合 计 万元 　 　 　 48,861 　 4.4项目收益测算——运营投入 * 项 目 数量 单位 数量指标 价格 单位 价格指标 总额指标 （万元） 备 注 一、日常运营成本 万元 　 ％ 　 2,500 根据行业经验估算　 二、银行贷款利息 万元 1,031 运营投入总成本合计 万元 　 　 　 3,531 　 分析说明 1、本项目销售收益为3.8550亿元，前期投入为4.8861亿元，账面资金缺口为1.0311亿，此项金额应向银行进行贷款，利息按10%计算 4.4项目总收益 * 一、总收入 万元 58,545 　 1、销售收益 万元 38,550 2、运营收益 万元 19,995 二、总支出 万元 52,573 1、前期投入 万元 48,861 　 2、运营投入 万元 3,712 三、利润 万元 5,972 未计所得税 四、利润率 ％ 10.2