手把手教你买房子(贷款篇).docVIP

手把手教你买房子（贷款篇） 合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。 ◆一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 ◆ 分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 ◆ 按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多。 ◆ 公积金贷款 居 民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公 积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额 度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点 是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住 房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄 存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户 需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。 申请商业贷款需要提供的材料： (1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。 (2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。 (3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。 (4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。 (5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。 (6)银行方面规定的相关证明。 商业性住房贷款的流程 (1)咨询办理贷款的相关知识。 (2)提出购房贷款申请。 (3)提供贷款所需的相应资料。 (4)银行审核批准。 (5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。 (6)到公证处办理公证手续。 (7)到当地的房地产登记处办理登记手续。 (8)办理房屋产权抵押登记。 (9)向银行提供抵押证明。 (10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。 (11)借款人开始按月还款。 商业性住房贷款的注意事项 (1)按期偿还贷款的本息。 (2)不能提供虚假的文件或资料。 (3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。 (4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。 (5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。 (6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。 (7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。 (8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。 (9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。