清远地产市场拓展方案2.pptVIP

* 清远地产市场拓展分析 广告篇 目前国内地产趋向 不谋全局者不足以谋一域， 不谋万世者不足以谋一时。 中国地产从市场角度分为三个阶段： 第一、初期发展阶段，主要针对一线城市市场；第二、待发展阶段，及一线城市的市场基本饱和（但还有开发余地 ） ，对于开发商来说极需要开发新的市场，向二线三线城市或一线周边城市迈进；第三、需发展阶段，根据市场按需开发，（商品房的寿命只有70年）如旧房改造等。 中国目前处在第二阶段初第一阶段末，这也是个市场转折的过程。 清远地产状况 只有把握“阶段性” 才能掌握“规律性” 1、发展概况 2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产市场的持续、健康发展。房地产业已成为清远市经济发展的主要产业。 清远房地产市场的持续升温吸引了大批外地投资商的加入。据悉，清远市场大型房地产项目全部为外地投资商开发，项目规模也由以前单体楼开发发展成成片开发。与珠三角房地产市场相比，清远房地产市场还属于起步阶段，房地产开发、经营、管理整体水平需要全面升级。 2、市场供需情况分析 【房地产开发投资额逐年上升】 2001年以来，清远市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。2005年是清远市房地产市场急剧发展的一年。 【空置面积2003年以后逐年下降】 清远市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势，在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后清远房地产市场发展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。 3、房地产热点区域分析 【从市场投放楼盘数量来看，新城区市场居首位】 新城区一共有江湾大厦、朝南大厦、金海湾豪庭等9个在售项目，清城区有威龙新城、聚龙苑等6个在售项目，清新县仅有清新第一生态苑、康怡新城等几个在售楼盘，由此可以看出，随着清远城市的南扩，政府各机关陆续迁入新城区，规划科学、街道整洁、环境优美的新城区已成为了房地 产开发的热点区域。 【北江两岸的江景楼盘是市场上最大亮点】 清远市区几乎所有的高档楼盘都分布于北江两岸，并且集中于北江大桥与凤城大桥之间。位于两桥之间的江景楼盘有江湾大厦、朝南大厦、金海湾豪庭等11个项目，北江大桥西侧的江景楼盘有聚龙苑和江威豪临。在新城区和清城区中，只有丽清花园和威龙新城不是江景楼盘。 【从物业类型看，小高层、高层住宅是市场供求的主体】 江景楼盘中除金海湾豪庭外，其余无一例外全部是小高层和高层住宅。不是江景楼盘的两个项目中，威龙新城为高层住宅，丽清花园以小高层为主，带有少量多层住宅。 但清新县市场却是以多层住宅为主，掺杂部分小高层住宅。 别墅物业类型的项目只有三个，纯独栋别墅的清新第一生态苑，带有十多栋临江独栋别墅的金海湾豪庭，以及规划有部分独栋别墅的金碧湾花园三期。 4、房地产价格分析 【商品房价格近年涨幅较高，但总体上仍呈平稳发展态势】 据统计，近几年来，清远市住宅小区的价格以每年每平方米200元至300元的幅度上涨，特别是近两年上涨幅度均超过了百分之十以上，2005年清远房地产价格升幅全广东省第一。 住宅小区价格上涨的原因：一是土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加；二是建筑原材料涨价；三是银行提高贷款条件，项目融资成本提高；四是近两年来，商品房市场需求旺盛，市民追求高品质住宅，推动房价上涨较快；五是开发热点的江景楼盘对价格的拉动和较大的心理影响。 虽然清远市房地产价格逐年上扬，但总体来看呈平稳发展态势，其中单体楼价格变化不大。 【商品房所处的位置不同，价格明显区分为几个档次】 北江大桥以东、北江北岸的楼盘价格最高。虽然地处清城区，数量也只有三个，但楼盘品质较高，其建筑设计、规划配套、小区规模都在清远市场上首屈一指。 北江大桥以东、北江南岸楼盘价格次之。该区域内楼盘数量较多，但大部分为小规模的一、两幢单体楼开发，在园林、小区配套等方面无法提升档次。 北江大桥以西的楼盘，由于一些历史以及楼盘自身设计落后等原因，价格较北江大桥以东的江景楼盘要偏低些 【从购房付款方式看，大多数人选择一次性或者分期付款】 统计数据显示，清远大部分市民在付款方式上选择一次性付款和分期付款，对于按揭贷款则不太接受。究其原因主要有：一是清远房地产市场才起步，对于新的付款方式，市民还不太接受；二是银行按揭手续繁琐，贷款利率不断上调，利息负担日益加重，市民更倾向方便、省事的一次性付款和分期付款；三是清远目前总房款并不太高，一般家庭有能力一次性付款。 尽管全国楼市处于观望情绪笼罩下，清远的房价并未见明显下降。 2007年是清远市房地产市场迅猛发展的一年，无论是成交量还成交价格增长幅度都比较大。去年我市市区 “一手房”共成交7326宗，较2006年全年的成交4306宗增长70%。 去年下半年以来，受国家宏观