关于房地产投资商转战三四线城市的现象亟待关注的调研报告.docVIP

农行××分行关于房地产投资商转战 三四线城市的现象亟待关注的调研报告 回顾2010年中央政府对房地产调控的各项措施：1月10日，二套房贷首付不得低于40%； 4月14日二套房贷首付不低于50%；4月17日房价过高地区可暂停发放第三套房贷； 6月4日，二套房认定标准出台认房又认贷；9月29日，暂停发放第三套房贷；11月1日，房贷七折优惠利率取消；11月3日，全面叫停第三套住房公积金贷款，直至2011年1月房地产“新国八条”：二套房房贷首付比例提高至60%；对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；本地2套房和外地1套房家庭将停购；商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等政策相继出台以后，观望的情绪再度弥漫全国的楼市，但作为三四线城市的××房地产市场却在密集的政策“组合拳”的形势下，逆势上涨。普通住宅均价近6000元/平方米，别墅每平方米上万元，精装修的小户型月租1300-1500元，近期相继有大型楼盘开盘，开盘当天房源被购房者一抢而空，这就是当下××的房地产市场。单就这些现实情况而言，××的房地产市场堪称疯狂，其疯狂的程度不亚于国内知名的一二线城市的前几年房地产市场的情况。××的房地产市场为何会在中央政府密集政策的调控下逆势上涨？笔者认为主要有以下几方面的原因： 一、××独特的旅游资源是房价上涨的根本原因 众所周知，××作为云南极具代表性的旅游城市，因独具特色的自然风光，一直以来都是很多人向往的地方。也正是基于××丰富的自然资源，近年来很多知名地产商纷纷进驻××，一时间××成为了滇西除旅游产业外，成最为火热的旅游地产开发热土。 　 ××楼市均价目前已接近6000元/平米，4000元/平米以下的房子在××已难寻觅。近期开盘的“苹果城”、“清逸佳园”、“惠丰新城三期”等楼盘均价都在5000元以上，××山水间、洱海传奇、苍洱天籁等别墅项目，均价都已在8000—10000元/平米以上。××的房价在省内仅次于省城昆明。 但部分投资××房地产的人士普遍认为，××目前的房价并不算高。理由是，××作为旅游城市，要站在全省市场，甚或全国的市场来看。换言之，××房地产的市场不仅仅局限于××本土，应该站在更大的市场上来看待××的房价。目前××的房价在××人眼里，这样的房价似乎有点偏高。对比深圳或是上海的房价，作为××这么优秀的资源，对比世界的平台，××的房价还是偏低的。××整体的房价应该综合云南，中国，甚至全世界的房地产价格进行评估。而且××主城区土地稀缺，而临山靠海的项目又多以别墅项目为主，适于建筑高层住宅的地块极为稀少，这也是××房价不断上扬的主要原因。总的来说，××房地产价格的发展空间很大。 二、异地房地产投资商转战投资××楼市是××房价上涨的重要推手 ××市市长马忠华曾在接受记者采访时透露：“目前，××市的房子只有20%是卖给本市人的。”虽然在余下的80%之中包括了××州其他县份上的人，但应该说××是云南省内房屋销售外向度最高的城市。 ××是云南最早把别墅卖向全国的城市，早在2002年，感通别墅出现在昆明房交会上，次年，在深圳的第二届住交会上，感通别墅再次参展。在那一届住交会上，来自××的感通别墅是少数深圳之外的参展楼盘之一，也是唯一参展的云南项目××最早的外销型楼盘。感通别墅，有75%被××以外的客户购买。洱海天域、洱海传奇、山水间、××公馆等高档别墅，据统计70％客户来自北京、深圳、昆明等地。近期在建的“洱海国际生态城”也相继在昆明、上海、重庆、深圳等城市开盘销售。作为十大宜居小城之首的××，一二线城市的房地产投资商，看重的是××的蓝天、白云、人文、历史，以及相对一二线城市低廉的房价。因此大量的异地房产投资商选择在××购房，希望能在适当的时候到××旅游度假。特别是在一二线城市相继出台限购令后，更多的房产投资产选择到三四线未出台限购令的地方买房投资，这样的情况很大程度上助推了××房价的上涨。 三、房地产新政主要针对大城市，目前的××楼市并未受到新政的波及 房地产新政策将上海、深圳等大城市作为试点，采取银行的金融手段进行限制房价上涨，也收到了一定的成效。但××政府在这方面并没有出台相关细则。而且××外来人口并不多，更快更好的发展就势必需要更多的外来人才，仅靠本地人才难以拉动××的经济。由此而言，从政府的角度，依然希望将房地产市场作为带动经济发展的重要支柱。政府之所以不出台楼市限购令的原因在于：虽然房地产新政策对抑制了部分本地房地产投资商的购房，但从另一个方面看，异地购房对××而言同样是一个机会，更多的外地人来××购房，可以吸引大量异地购房资金，无论从招商的角度，还是消费的角度，对××的发展都是有益的，这会扩大××的消费市场。目前的××楼市并未受到新政的波及，反而使当地购房者购房热情高涨。