新会项目投资价值研究终稿179375460.doc

新会地块 投资价值分析 2009年06月16日 前 言 该地块位置较好，评估该宗土地200年月的出售价格29300万元, 即超过130万元/亩，楼面地价超过750元/平方米,综合成本超过2700元/平方米，项目风险较大，建议放弃。 投标 总价 (万元) 累加 变量 (万元) 参考变量价位(万元/亩) 总建面积（含车库）(㎡) 楼面 地价 (元/㎡) 综合成本(元/㎡) 销售 均价 (元/㎡) 利润 单价 (元/㎡) 投资利润率 建议 15547 底价 69 408618 380 2365 3300 935 40% 极具投资价值 22598 7051 100 408618 553 2538 3300 763 30% 较有投资价值 27624 12077 122 408618 676 2660 3300 640 24% 有投资价值 29377 13830 130 408618 750 2703 3300 597 22% 投资价值一般 31633 16086 140 408618 774 2759 3300 541 19% 风险大,放弃 目 录 前 言 1 第一部份 新会区基本情况 4 一、江门及新会情况简介 4 二、新会经济 6 三、新会2009经济目标 8 第二部份 新会未来发展规划 8 一、新会全区城市发展规划 8 第三部份 新会土地市场情况 12 一、2009年土地供应及成交情况 12 二、2007-2008年土地供应及成交情况 13 第四部分 新会房地产市场情况 16 一、新会会城普通住宅与别墅的价格走势 16 二、个案分析 18 第五部份 新会项目投资分析 26 一、本项目基本概况 26 二、区位交通 28 三、周边配套 28 四、优劣势分析 29 五、项目定位 29 六、项目规划设计建议 30 第六部份 项目经济可行性研究 31 一、项目经济数据测算 31 二、静态预测销售收入 31 三、评估该宗土地2009年6月的出售价格 31 四、财务分析 34 五、风险分析 35 第七部份 项目投资结论 37 第八部份 方案二比较 38 项目定位 38 价格定位 38 第一部份 新会区基本情况 江门及新会情况简介 新会经济 　 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 亿元 142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增长比例 — 14.20% 15.30% 15.68% 17.02% 16.06% 11.20% 　　外贸出口平稳增长。积极争取退税指标，办理出口退（免）税12.3亿元。扩大自主品牌出口，“维达”、“映美”产品被认定为省重点培育出口名牌。扶持企业开拓国际市场，新兴市场出口增长23.6%。加工贸易稳步发展，出口11.63亿美元，增长13.91%。 　　 三、新会2009经济目标 第二部份 新会未来发展规划 一、新会全区城市发展规划 （一）全力推进城乡建设，发展环境有新优势 （二）交通网络的发展优势 （三）全力推进协调发展，镇村经济再上新台阶 第三部份 新会土地市场情况 2009年土地供应及成交情况 2009年共推出土地10幅，从用地性质上看，住宅用地4幅、商务用地2幅、工业用地4幅。 图1：2009年土地供应情况（按数量） 成交的住宅用地分别位于司前镇和大泽镇，成交价格仅25-29.4万元/亩，且地块面积小，最大的一幅也仅72亩，约48000平方米。 表1：2009年土地供应情况 挂牌日期 地块编号 用途 位置 用地面积（亩） 容积率 起拍价格 （万元/亩） 1月8日 XH2009-01 住宅用地 崖门镇 0.51 0.6≦V≦0.9 19.4 1月15日 XH2009-02 工业用地 大泽镇V≧0.5 16.9 2月14日 XH2009-05 工业用地 大鳌镇 10.43 V≧0.5 16.87 XH2009-06 商服用地 崖门镇 16.27 2.0≦V≦4.5 32.39 XH2009-10 工业用地 双水镇 250 V≧0.8 16.8 6月1日 XH2009-15 住宅用地 会城城东1.3≦V≦1.8 90.3 表2：2009年土地成交情况 成交日期 挂牌日期 地块编号 用途 位置 用地面积（亩） 容积率 成交价格（万元/亩） 6月9日 5月22日 XH2009-11 住宅用地 司前镇1.5≦V≦2.2 29.4 XH2009-12 住宅用地 大泽镇1.0≦V≦1.9 25 XH2009-13 工业用地 大泽镇 17.43 V≧0.5 16.81 XH2009-14 商务金融 会城街1.2≦V≦2.5 79.5 2007-2008年土地供应及成