李嘉诚地赚钱模式.docVIP

揭秘李嘉诚和地方政府冲突内幕 2014-09-10?香港企业促进会 【当年地方政府大抛媚眼，用各种优惠好不容易拉来的“李嘉诚”金字招牌，为什么今天变成了囤地无良开发商的代号？原因是李嘉诚和地方政府对房地产开发的理念根本就不同，一言以蔽之，地方政府想“结婚”，李嘉诚却只想找“情人”。】 以李嘉诚为首的“长和系”（长江实业、和记黄埔），日前再遭媒体披露其多年来“蜗速”开发土地，在10余座城市变相囤积土地，延长土地开发周期从6年到10多年不等。 对于这种“占着茅坑不拉屎”变相囤地的现象，不但舆论再度把炮口指向李嘉诚，过去把李嘉诚当作财神爷膜拜的一些地方政府官员，也公开表示将会对囤地大户进行一波整治。 过去，李嘉诚旗下的企业在内地投资，走到哪里几乎都是媒体聚焦、政府争相拉拢的对象。他们对李嘉诚的态度，今天为什么有如此大的转变呢？在这里我可以告诉读者三个少为人知的内幕。 地方政府要的李嘉诚给不了 首先，地方政府和李嘉诚对于投资开发地皮的设想完全不同。 自改革开放以来，官员们深深体会到“房地产经济”所带来的经济利益：通过引进开发商投资开发土地，修建商业楼宇和住宅，不但可以增加地方政府的财政收入，更加能够提振税收、就业和消费市场。 由于房地产这个市场上一直讲究名人效应，一旦某地成功吸引知名企业前往开发土地，既能创造出品牌形象效益，又能极大提高当地的招商引资形象，以此吸引更多的企业前往当地投资。 因此，像李嘉诚这类的巨星级人物，早就成为了各地政府“大抛媚眼”的对象。地方政府为了邀请李嘉诚的“长和系”前往当地投资买地盖房，更无不千方百计给予“长和系”在圈地、地价、税收和用工等各个方面提供优惠政策，希望以此吸引其落地生根。 显而易见，地方政府这种非常慷慨的“求爱”方式，自然会获得精于计算的李嘉诚的青睐。但是，当地方政府一厢情愿希望“长和系”到来之后，可以很快就“开花结果”，在所购买的土地上破土动工，修建楼宇的时候，却赫然发现事与愿违，“长和系”竟然以“蜗牛式”的速度开发土地，未能给地方政府带来预想中的经济收益，地方官员对此很有怨言。 不过，站在李嘉诚的立场而言，所谓在商言商，“长和系”接受地方政府的“求爱”，一是为了增加在内地的土地储备量，以巩固、壮大自己，这是包括“长和系”在内的香港大多数开发商所采取的长线投资、长期储备的发展模式。 二是为了赚取巨额的土地溢价。可能很多读者不了解，“长和系”在香港一贯的开发模式，就是“第一个进入开发区域，以低价拿地；最后一个开工、销售，以高价卖出”，等到其它开发商将周围配套发展好之后，当初荒凉的区域变成人丁兴旺的闹市，房价大幅上扬，“长和系”就可以稳赚土地溢价。 就拿“长和系”在上海普陀区“真如城市副中心”投资的地块为例，虽然“长和系”早在2006年底就以底价22亿元（人民币，下同）获得“真如城市副中心”南部核心区的地块，拿地价格是约3000元/平方米。但“长和系”拿地之后，一直使用“拖字诀”，整个项目预计要到2018年才能落成。 由于“真如城市副中心”作为上海四大城市副中心的最后拼图，及上海最后可供开发的热土，因此地价逐年高涨，目前已经远远超过15000元/平方米，未来的价格还会更高。也就是说，“长和系”的项目仅溢价率就超过5倍，可以不建一砖一瓦就可以获利100亿元以上。 在这种情况下，请读者告诉我，如果读者您是李嘉诚，您愿意这么快就把土地开发出来卖掉吗？ 因此，由于地方政府和李嘉诚对彼此的认知是错位的，地方政府认为既然向李嘉诚“求爱”成功，双方下一步就应该结婚，“开花结果”。但在李嘉诚看来，双方只是你情我愿的“情人”关系，是否要落地开花，需看双方的共同意愿，而非单方面决定。 加上，一些地方官员或许不明白的是，经济学上有一个所谓的“用钱包来配给”（rationing by the purse）的理论，简单来说就是谁的钱多，谁就拥有更大的决定权。财势滔天的李嘉诚，当然要由自己来主导土地开发的进度，以攫取最大利益。 在这种地方政府要“结婚”，李嘉诚只想当“情人”的情况下，地方政府急于“求婚”未遂，还赔了夫人又折兵，因此，不但对李嘉诚“恶语相向”，相信未来会越来越多针对“长和系”的变相囤地的措施出现。 李嘉诚招牌逐渐失色 与此同时，“李嘉诚”这三个字的招牌，也不再像以往那么吃香了。 除了一些地方的官员对李嘉诚“因爱生恨”外，也有一些地方的官员开始对“李嘉诚”这三个字的招牌不再感冒了。为什么会这样呢？这当中有三方面的原因。 一方面是由于在2010年欧洲爆发债务危机之后，欧洲经济受到严重冲击，导致欧洲资产价格降低，为外界创造了投资欧洲的机遇。李嘉诚因此增加对欧洲的投资，相应地减少对中国内地的投资，这种“西进东退”举措自然令一些地方政府对李嘉诚前来投资的期待越来越低。 另一方面是李嘉诚近年在内地投资房地产的步伐缓慢，也令