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第三讲 收益法 收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益的求取 报酬率的确定 案例练习 展示房地产估价报告中的收益法！ [例] 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限视为无限年，该类房地产的资本化率为8%。请计算该宗房地产的收益价格。 ［解］该宗房地产的收益价格计算如下：  【例】 某商铺的租金每月1000元，平均空置率为10%，押金的年利息为100元，各项运营费用中维修费、管理费、保险费、房产税分别为租赁收入的1%、1%、2%、12%，请求取该商铺年净收益？ 解： [1000（1—10%）+100]*[1-1%-1%-2%-12%] （二）经营性房地产： 工业生产、商业经营、农用房地产 特点-----房地产租金和经营者利润混在一起 1.工业生产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 rM =年等额还款A / 总贷款额 V （二）安全利率调整法（累加法） 报酬率＝安全利率+风险调整值 前两种方法最常用！！！ （三）投资风险排序插入法 （四）复合投资收益率 （ 难点！） 【前提】投资房地产的价值=抵押贷款额+自有资本 式中：r——综合率资本化率（％） M——抵押贷款比率（％），抵押贷款占房地产价值的比率; rM——抵押贷款常数， (rM =年还款额A / 总贷款额 V); rE ——自有资本要求的正常收益率（％） 【例题4-12】购买某类房地产，通常抵押贷款常数占70％，抵押贷款年利率为6％，贷款期限为30年，按月等额偿还本息，通过可比实例房地产计算出自有资本的正常收益率为12％，则该房地产的资本化率为多少？ （注：Ym为月利率，n为月份数） 3.5 收益法综合运用 word……………… * 3.1 收益法的基本原理 3.1.1 概念 是在估算房地产未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的净收益折算为评估时点收益总和的一种方法。 3.1.2 理论依据：预期原理 3.1.4 适用对象：有收益或潜在收益的房地产 1.搜集有关房地产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 是假定房地产无空置（即100％出租）情况下的收入。 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用 5.估算净收益 （A=有效毛收入--运营费用）； 6.选用适当的还原利率 r或Y； 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 3.1.5 收益法的操作步骤 3.2 收益法的计算公式 一、基本计算公式 在实际估价中，一般假设资本化率长期维持不变，即rl＝r2＝r3＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为： V= 二、净收益和其他因素不变的情况 P58 1.若收益年限为有限为n，则 【例题3-1】某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？ 解： 2.若收益年限无限，则： 整理得： 【例题3-2】某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，若资本化率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？ ***与例3-1的25年收益期限的房地产价格213.50万元相比，例4-2收益期限为无限年的房地产价格要高36.5万元. （250-213.5＝36.5） 三、净收益按等差级数变化的情况 1. 收益年限为有限年的公式 2.? 收益年限为无限年的公式 【例题3-4】预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？ 　1.? 收益年限为有限年的公式 P61 (递增g为正；递减g为负) 四、净收益按等比级数变化的情况 此公式的假设前提是： ①净收益按一定比率g递增； ②资本化率r不等于g； *如果r=g时呢？按照公式原型推算 P61 ③收益年限n为有限年。 　解： 【例题3-6】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长10%，收益年限可视为30年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？ 2. ? 收益年限为无限年的公式 【例题3-7】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？ 解： 3.3 净收益的求取 P63 3.3.1 净收益的含义 　净收益