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项目位置 上海市闸北区山西北路28弄、88弄等 总建筑面积 28万㎡（含住宅、商办、酒店） 可售面积 住宅6万㎡，酒店式公寓6万㎡，办公13万㎡（租售待定），剩余体量为自持酒店及商业 可售户数 住宅：204户；行政公馆：353套 容积率 3.77（综合容积率） 建筑类型 板楼 楼层情况 住宅：3栋4层多层;2栋45层高层； 酒店式公寓：2栋 外立面 石材、玻璃幕墙 主力户型 （住宅2梯3户及2梯2户） 住宅：177-179㎡两房，269-280㎡三房；酒店式公寓：150-168㎡两房 14年11月 销售均价 住宅：6.96万元/㎡（装修） 酒店式公寓：6.19万/㎡（装修） 装修情况 住宅装修报价：10000元/㎡ 酒店式公寓装修报价：10000元/㎡ 开发商 华侨城（上海）置地有限公司  区域竞品 —— 华侨城苏河湾 销售 分期 日期 预售证量 (㎡) 套数 (套) 推案描述 华侨城苏河湾 住宅 2014/7/6 26,483 95 山西北路88弄2号，主力户型270-280平米三房，224及331平米四房 2014/1/3 6,024 10 楼栋为1-3、5-11号楼，共10套，位于小区南面位置，沿苏州河景观，面积570-730平米，全为复式，开发商对外包装成沿河别墅销售 2013/8/6 27,901 99 1号楼位于整个小区西侧，其中12-13、15-19号楼位于1号楼高层公寓下面，主推220-330㎡三房二厅，精装修，装修标准10000元/㎡ 合计 60,408 204 2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|概况 2017-5-27 1 总建筑面积 = 占地面积×容积率 可售面积 = 总建筑面积－自持社区配套 可售户数 = 可售面积部分规划户数 预售证量 = 每次拿到预证的可售面积 套数 = 每次拿到预证的可售套数 专用术语解释： 行政公馆：商办产权的类住宅产品，亦称酒店式公寓 销售 分期 日期 预售证量 (㎡) 套数 (套) 华侨城苏河湾 酒店式公寓 2014/11/20 22,941 130 2012/9/14 37,474 223 合计 60,415 353 酒店式公寓 综合体规划，全球第四家宝格丽酒店，150米高度塔尖高端住宅，直面陆家嘴城市景观 综合体规划：28万方综合体规划，直面苏州河一线景观，华侨城鼎力打造，配套完善 高端顶级产品设计：利用地块150米限高高区城市景观优势，高区设计大户型顶级产品，塔尖复式产品设计，区域豪宅典范。 高端生活配套：全球第四家宝格丽酒店，河滨商业，顶级圈层会所，国际级管家式服务，一切都为高端定制。 2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点 2017-5-27 2 上海总商会改建 顶级配套、奢华之源——全球第四家宝格丽酒店 2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点 2017-5-27 3 项目2013年8月31日开盘至今，取得预证套数为204套，实际推出204套；截至目前，累计成交49套，去化率24%；项目月均去化3套，剩余存量155套。 项目整体成交比较平缓，高低区价差明显，目前主力去化位于中区产品。11月成交的产品位于低区因此价格较低，仅为6.96万元/㎡（精装） 华侨城苏河湾住宅月度成交明细 华侨城苏河湾住宅产品开盘至今供求量价走势图 数据来源：CRIC 项目取得预证建筑面积为6.04万㎡，去化1.32万㎡，剩余存量4.72万㎡， 预计去化周期为3-4年；14年11月销售均价为6.96万元/㎡（精装，11月仅成交1套，位于低区） 2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|销售|住宅 2017-5-27 4 日期 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 1308 27,901 99 　/ 　/ 　/ 1309 　 　 　 　 　 　 　 　 278 1 111,511 1310 1,578 6 81,183 1311 3,754 14 96,151 1312 2,655 9 94,791 1401 6,024 10 　 　 　 　 　 　 1402 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1403 501 2 109,667 1404 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1405 1406 1407 26,483 95 823 3 98,612 1408 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 352 2 90,245 1409 325 1 121,316 1410 1,763 6 93,585 1411 946 4 87,050 1412 225 1 69,642 合计 60,408 204 13200 49 - 179㎡2房3卫 2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|产品|住宅 2017-5-27 5 278㎡3房4