深国商投资价值研究.doc

深国商投资价值分析 公司概况： 深圳市国际企业股份有限公司（深国商）从年创建深圳市国际商场起，至今已经二十五个年头。现下辖：深圳融发投资有限公司、国商林业公司、国商物业管理有限公司。公司已于1993年改组为股份公司，并先后发行了Ｂ股和A股，成为深圳本地唯一一家零售商业类上市公司，也是零售商业类上市公司中唯一一家同时发行了A、B股的公司，素有“国门第一商”、“深圳橱窗”之美誉，总资产约8亿元人民币，在职员工一千余人从事零售商业，经营各类综合及专门零售店、商业、；从事业，进行房地产投资、规划设计、装修、运营管理、物业管理及房地产营销；从事林业及林业服务业，进行林业科技研究、苗木培育、林木种植、木材采运及林产品采集，进行木材加工及人造板、木制品制造；从事租赁、商务服务业、住宿、餐饮业、居民服务业、仓储业、教育业、娱乐业等深国商过去三年平均销售增长率为-46.31%,在所有上市公司排名（1685/1710），在其所在的房地产开发行业排名为65/67，外延式增长较差深国商过去EPS增长率为96.39%，在所有上市公司排名（249/1710），在其所在的房地产开发行业排名为16/67，公司成长性合理strong盈利/strong能力指标深国商过去三年平均盈利能力增长率为-200.76%，在所有上市公司排名（1472/1710），在所在的房地产开发行业排名为 （63/67）盈利能力较差 　EPS稳定性 深国商过去EPS稳定性在所有上市公司排名（1513/1710），在其所在的房地产开发行业排名为60/67 。公司经营稳定较差深国商核心项目皇庭购物广场是直接决定公司保壳或者退市的生死攸关之举，因此，深国商二级市场投资者对此极其重视。但其开业时间屡次承诺时间节点从2011年1月开始就一直推后，直至今日依然遥遥无期。 今年5月，深国商投票通过借款17亿元议案。公司方面表示，主要用于偿还融发公司前期15亿借款，同时补充公司日常营运资金，做好皇庭国商购物广场项目开业前的装修招商及前期推广工作。但近期，深国商再次抛出一份7亿元的借款方案。公司方面称，其中借款5亿元用于偿还公司前期借款。由于核心项目皇庭广场已进入工程尾期，需要与工程总承包方进行工程结算。为了尽早完成工程结算和支付工作，其余2亿元作为推进项目尽快完工和开业，同时补充项目的招商、精装修和改造的资金。随着深圳特区的发展，CBD的地价不断飙升，根据深圳市德正信资产评估有限公司2012年3月31日评估，目前皇庭广场的市场价值为59.7亿元。但估值虽高，却终究是纸上谈兵。皇庭广场的迟迟难以投入营业，深国商认为公司受困于股权结构复杂，但是到了郑康豪入主深国商以后，股权结构相对清晰，公司却频频向市场伸手，数次融资仍无法将皇庭广场投入经营。 通过深国商2010年以来融资信息可以看出，深国商陷入了融资还债，再融资再还债的恶性循环中，而皇庭广场项目并无实质进展。2010年6月24日，深国商公告称，公司向渤海国际信托有限公司借款13亿元，借款期限12个月，期限超过半年的，年利率为15%。一是为融发公司偿还4.6亿元公司借款；二是用于偿还泛华公司晶岛项目4.85亿元未付工程款；另外3.55亿元偿还融发公司历史遗留对外借款，以及支付晶岛项目精装修资金。2011年6月深国商向建设银行深圳分行和渤海国际信托有限公司借款，总金额不超过15亿元。计划将其中的13亿元用于还高利贷，2亿用于晶岛项目的精装修及开业准备工作。?2012年4月深圳融发向平安信托有限公司筹集金额由原定的17亿元压缩5亿元至12亿元。其中，7亿元用于归还银行前期借款，3亿元用于归还渤海国际信托有限公司的前期借款，2亿元用于皇庭广场开业前的装修、招商和前期推广工作。此次借款深圳融发以皇庭国商购物广场房产证提供抵押担保。?2012年10月30日，深国商发布公告称，控股子公司深圳融发投资有限公司（以下简称深圳融发）拟向金融机构申请借款，借款总金额不超过7亿元。预计借款年息不超过9%，借款期限不超过6年。据了解，该笔借款的担保方式是融发公司以皇庭国商购物广场项目房产证提供抵押担保，借款中有5亿元将用于偿还融发公司前期借款；2亿元是用于皇庭广场的投资。?除去各种还债资金外，深国商累计用于皇庭广场的投资亦不见减少，但皇庭广场依然没有任何改观。2010年7月：13亿元 深国商发布公告称，公司向渤海国际信托有限公司借款13亿元，借款期限12个月，期限超过半年的，年利率为15%。一是为融发公司偿还4.6亿元公司借款;二是用于偿还泛华公司晶岛项目4.85亿元未付工程款;另外3.55亿元偿还融发公司历史遗留对外借款，以及支付晶岛项目精装修资金。 2011年6月：15亿元 深国商向建设银行深圳分行和渤海国际信托有限公司借款，总金额不超过15亿元。计划将其中的13亿