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第六部分 项目开发经营风险分析及策略 1、项目盈亏平衡分析 项目经营成本 = 11742.8 （万元），保本点=11742.8 /(18609.4-1079.3)=67 % 即销售收入达预测收入的67%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到68.21%，即可保持财务平衡。从静态指标来看，可以认为该方案的抗风险能力较强。以下为各产品类别在本案总销售额中所占比例示意： 产品类别 占总销的比例 车库 4．13% 11F小高层 5.53% 多层 55.12% 沿长虹大道一层商业 20.15% 沿长虹大道负一层商业 1.92% 北侧规划路1F+2F商业 2.90% 2F/3F商业(办公) 10.24% 2、敏感性分析 影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表： 一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110% 销售均价(元/m2) 2,671 2,538 2,404 2,805 2,939 营业收入 186,093,800 176,789,110 167,484,