南宁_天健国际公馆_销售_B座公寓销售报告(报集团)_张阳耀、李优.pptVIP

天健国际公馆 B座公寓销售执行方案 A座 B座 天健国际公馆 总占地面积 9960.09㎡ 总建筑面积 69164.32㎡ 总层高： 31F A座4-31层写字楼面积 21893.99㎡ B座4-31层公寓面积 21871.07㎡ A、B座1-2层商业面积 5795 ㎡ 总户数 727 容积率 5.0 绿化率 30% 建筑密度 30% 停车位 386 项目规划回顾 根据前期规划，天健国际公馆A\B两座整体规划为公寓产品，后因考虑到项目入市时期市场（公寓饱和、同质化竞争激烈，写字楼稀缺）实际情况，故将A座改为写字楼功能销售，B座仍定位公寓 问题： A座自5月19日开盘至今，5个月销售242套，在市场受限、以价换量的空间里，通过产品定位调整，抓住时机推出具有差异化特征的稀缺产品；有效地避开了激烈的市场竞争，为项目获取发展机会，成功实现热销；B座产品定位是否需要调整？ B座定位问题 B座定位分析 5 1.项目地块性质局限。项目地块性质为住宅用地，前期已严格按照地块性质提出规划并报批，A座产品调整为写字楼主要是考虑入市时期的情况；B座现阶段做产品调整机会空间不大； 2.项目车位配比成规划硬伤。项目本身车位配比仅为1:0.4，严重不足，如将B座也调整为写字楼销售，则会直接导致车流拥堵现象，不便管理；而将B座定位住宅公寓销售，与写字楼上下班用车时间形成错峰，有效规避后期管理上的麻烦； 规划分析：项目地块及前期规划局限，B座产品定位调整现阶段难度较大 B座定位分析 6 1.市场公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对公寓型投资产品关注度上升； 2.万象城效应逐步形成，2015年地铁1号线开，急需稀缺产品抢占市场“头痰汤” 。东盟区目前暂无公寓在售，根据区域“万象城效应”正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大公寓供给。作为离万象城和地铁站口最近的项目，势必要抓住先机，以公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头痰汤”； 3.东盟区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型公寓产品价值功能凸显； 市场分析：目前市场高端公寓稀缺，依托区域发展长远看公寓价值凸显 B座定位分析 7 1.写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长； 2.区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展，东盟区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻东盟区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜； 销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大 8 B座定位小结 综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为B座坚持公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势东盟区发展和万象城、地铁效应，抢先入市，再次为市场注入稀缺产品；三是项目前期已积累大量的公寓客户，现阶段即可启动进入实销；压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为公司在南宁下一步扩张发展奠定基础； B座以公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累 金源城 瀚林美筑 保利山水怡城 隆源国际公馆 保利21世家 保利童心缘 华润幸福里 美泉1612 城光俊景 联发臻品 中房翡翠园 云星钱隆天下 振业青秀山1号 天健国际公馆 　华凯逸悦豪庭 润华尚城街区 莱茵湖畔 保利城 瀚林华府 永恒金钻 骋望怡景湾 同人学府大道 天池山 天成一品 丽原天际 南宁精装市场 南宁精装市场还处于起步初期，精装销售以洋房为主，公寓精装销售主要有保利童心缘、永恒金钻等项目 分布区域 项目名称 精装产品 销售价格（含精装修） 精装报价（元∕㎡ ） 青秀凤岭 保利21世家 全精装社区 80-124㎡两房、三房 7200 1500 保利童心缘 全精装社区 87~119㎡的2+1、3+1房/40-60㎡公寓 9300 2000 中房翡翠园 局部精装 83-125㎡两房、三房 9200 2000 华润幸福里 全精装社区 288-400㎡精装大平层 22500-24500 8000 美泉1612 全精装社区 79、96㎡两房、三房及公寓 10000 3000 城光俊景 全精装社区 80㎡、98~124㎡港式精装两房、三房 8500 2000 联发臻品 局部精装公寓