基于GIS之地域房地产项目空间概述和策划.docVIP

　　基于GIS之地域房地产项目空间概述和策划 1.1 研究背景和意义 1.1.1 研究背景 自20世纪80年代以来,我国开始对住宅制度以及土地制度进行改革,正是在这一背景下,房地产企业在我国大城市中发展迅速,并逐渐在国民经济中突显地位,成为推动国家经济发展的主要力量,对于 GDP 的拉动产生重要影响。近年来,国内房地产市场快速发展。根据国土资源部发布的统计数据,我国2010年居民住宅的价格上升了25.1%,是近十年来的最高水平,其中一线城市中的住宅价格上涨幅度十分显着。为推动我国房地产行业健康、稳定发展,需要构建合适的模拟模型和区域房地产策划方案,预测并模拟未来房地产市场的发展,为房地产经济健康、持续、稳定的发展作出进一步贡献。 (1)房地产宏观调控下项目约束增强 我国房地产市场在 2009 年发展超出预期,过热的房地产行业使得越来越多的人开始加入炒房大军。进入2011年,政府为进一步调控房地产市场,相继出合限购政策以遏制房地产过热局势,但效果并不明显。至 2013年2月20日,国务院常务会议出台五项加强房地产市场调控的政策措施(简称国五条),要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是 2010 年 1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”,2011 年 1 月的“新国八条”,2013 年 2月 20 日出台的“国五条”是第五次调控升级。房地产宏观调控的加剧,房地产投资不再完全依靠市场调节,开发项目受市场、政府双重调控约束。 (2)区域房地产需要统筹 2013 年 2 月 20 日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,并在3月1日发布国五条细则(《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】),随后中央及各部委密集表态,坚决落实国五条调控精神。而国家发改委为加强房地产市场调控,早在2008年7月24日批准并颁布了《城市房地产基础信息数据库标准规范》等一系列的技术规范和数据标准;通过互联网建立了广域 VPN 数据专网,其范围覆盖了 40 个城市节点;并建立了一系列的数据库,其范围至少涵盖四十个城市;建设基础数据库整合系统、基础数据采集系统等一系列应用系统;建立健全一系列信息安全保障体系。我国发布并付诸实践的一系列从国家到地方的有关房地产政策表明:构建房地产发展策划模型,对房地产市场长远发展和短期变化进行理性分析,建立科学的房地产管理体系,实现房地产管理工作的计算机信息查询服务和技术性支持的问题就日趋凸显,采用先进的GIS及Inter网络技术进行房地产策划与模拟模型势在必行。 1.2 国内外研究现状与进展 1.2.1 国外研究现状 房地产行 [1][2][3][4][5]下一页 ok3bd等,1981),以及 Hedonic 价格模式在城市边缘土地价格分析中的应用(2。常住人口为459万。常州老城区南接武进区。武进区环抱常州老城区,南濒太湖,衔滆湖(西太湖),南接宜兴,东邻无锡、江阴,西毗金坛衔长荡湖(洮湖)、丹阳,西南毗溧阳。常州新北区北接长江。常州是中国唯一城区被东经120度经线穿越的较大的城市,为此,常州市把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。 2.1. 下一页 ok32,年平均递增率 22.92%。其中,新开工面积呈波动趋势,总体上呈增加趋势,年平均增量81.38×104m2,年平均递增率20.44%。但是,房屋施工面积递增比率总体上呈下降趋势,表明市场容量有限,逐渐趋于饱和状态,这同常州市房价递增减缓趋势相吻合。 2.2 数据来源与分析 数据是研究的基础。房地产统计数据是开发商、银行和政府采取下一步行动的重要参考信息,因此要将它规范化、客观化、科学化、全面化。通过严格的行业监管,做好房地产市场预测,避免资源浪费,揭露房地产开发管理中存在的问题,在房地产行业中尤其重要。 根据国家统计局日前发布的统计数据,我国自房地产市场开始发展起来目前一直处于房价快递上涨趋势。尽管目前政府为压制房价而采取了一系列的适当调控政策以保证经济金融稳定和保障民生,但是,从目前来看,几乎都是失败的。这是因为我国的房地产调查体系有两个不相统属的系