长沙河西岳麓大道写字楼项目定位及物业发展建议2012年_营销推广方案.pptVIP

树立项目价值 客户挖掘 客户引导 品牌维护 蓄水期 开盘期 强销期 持销期 形象立势 全面拓展客源 促成首批产品销售 品牌维护保证持销 老 带 新 投 资 引 导 品 牌 维 护 2013年营销总攻略 5-7月 8月 9—10月 11-12月 阶段主要工作： 展开招商工作，边招商、边销售； 重新整理入驻企业（购买和租赁）的名单，更改推广内容，加强市场进一步认可； 写字楼投资概念的传导，引导投资购买； 老带新活动的开展，举办入驻企业联谊会。 同时开始启动C栋写字楼VIP认购 出台新的销售政策—— 带租约销售： 已出租部分带租约销售，将租金全额支付于投资者。 保租二年销售： 按2.2-2.5元/㎡/天的租金标准，向投资者保租2年，租金可一次性冲抵房款。 招商、销售同步进行 客户可自由选择保租、带租、自租、自用 写字楼投资价值推广： 报纸软文、网络软文的炒作，分2个方面： 1、写字楼相对住宅的投资价值；（广告主标：楼市调控背景下，写字楼投资迎来春天） 2、河西写字楼的投资价值；（广告主标：“大河西CBD强势崛起”——市中心写字楼不再一枝独秀） 本项目绿色生态环境价值推广： 户外、网络、电梯框架，分2个方面： 1、绿色生态，健康节能（广告主标：开启绿色生态商务办公新时代！） 2、本项目投资回报率高，抵御通胀、家庭理财（广告主标：抵御通胀，投资写字楼的硬道理）； 邀请一位专业讲师对投资理财进行全面讲解； 前期通过活动的推广，吸引投资客户报名参加； 通过讲座及相应的推广，让投资者更为关注并认可本项目的投资价值。 投资理财讲座（专项活动） 年底通过酬谢酒会及业主联谊晚会对品牌进行阶段维护，扩大品牌影响力。 年底的答谢酒会主要是针对已成交业主，和意向客户的活动，目的在提高项目的口碑，扩大一定范围内的品牌影响，促进老带新。 媒体方面以软文重点辅助 项目定价建议 写字楼价格除了考虑项目自身各个方面因素。更多的需要参考市场行情制订价格。 目前核心区在售写字楼一般价格在12000-16000元/㎡， 项目所在区域写字楼售价在9000~11000元/ ㎡ 区域内奥克斯广场、绿地中央广场综合素质都胜于本项目，如果本项目要取得竞争有利位置，必须以高性价比产品面向市场，结合项目正式启动销售的时间2013年左右，市场价格的变动。 建议项目整体销售实收均价定位为： 10000元/平方米 工程节点估算 项目工程进度估算 2013/5 2013/10 6月 达10层 7月30日 预售许可证 10月份 主体封顶 交房 2014/12 注：上述工程进度预计情况是对项目的初步判断，同时也是本营销计划制定的一个基本前提 。 营销推广计划 推售总策略： C栋专业写字楼 B栋写字楼 酒店 首先推C栋专业写字楼，一方面通过写字楼建立项目的知名度和形象，另外由于户型面积相对较大，销售周期长，需要提前启动销售； 后期工程进度达到一定程度后，C栋写字楼完成约60%加推B栋写字楼； 酒店到准现房或现房阶段销售。 下文将重点阐述C栋写字楼的营销推广方式，因工程进度不确定B栋写字楼和酒店只进行思路描述 写字楼推盘策略 C栋写字楼推售策略： 商业裙楼 商业裙楼并行 低楼层 中间楼层 高楼层 5-15层低楼层可分割销售 （小型企业） 16-22层楼层半层以上面积销售 （中型企业） 23-27层高楼层整层或多层销售 （大中型企业） 写字楼推盘手段 先低后高策略—— 考虑整层购买和多层购买的客户，预留高楼层部分，先主推低楼层。 分批分层策略—— 分批次从低至高推售楼层，第一批次先推售5个楼层，销售N个楼层，相应加推N个楼层。 按客户层级推售策略—— 根据不同客户的需求，适时推出相应楼层，如多层购买客户可自高楼层开始推售。 项目展示策略 策略一：兵马未动，粮草先行 策略二：细节武装到牙齿 品质不是吹出来的。 写字楼最关键的环节在于入口大堂、电梯前厅、公共过道等公共部分，宣传说法信不过，实物才是硬道理。 因此，本案的销售，需要将写字楼一楼的大堂、电梯前厅提前装修展示出来，让客户有很直观的感受。 有些部位是无法展示的，那么，我们怎么办？ 建材需要提前定妥，样品需在销售部展示。 设备不能展示的，提供品牌、规格、型号，进入合同。 项目展示策略 售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化； 售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等； 接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示； 泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。 售楼处由大门向内分：接待区、项目沙盘展示区、洽谈签约区、户型沙盘展示区、影音展示区、材料展示区、贵宾区、办公区共计8个分区。