土地增值税清算规程.pptx

土地增值税清算规程;;总 则;前期管理;清算操作流程;清算发起; ：（纳税人识别号： ） 事由：土地增值税清算通知 依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） 通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日;逾期限改;____税务局 责令限期改正通知书 税限改〔 〕 号;申报资料;税务初核;税务局税务事项通知书（受理通知） 税通〔 〕 号;税务局税务事项通知书（补证通知） 税通〔 〕 号;清算审核;实地审核;前期准备;账外调查;账内调查;;土地增值税审核重点;清算单位的确定;清算单位的确定;;纳税人主张 1、该项目总体规划与设想是一期全是沿街店面，作为整个项目的主力销售，以店面带动住宅销售。 一期是：7-9#楼是2层店面；二期是：1-6#楼为17层住宅1-6#楼约占整块地总面积的60%，7-9#楼约占整块地总面积的40%，取得土地使用权所支付的总金额8560万元。 2、应根据土增税《实施细则》第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊”规定进行土地价款的计算分配。 ;;税务机关处理 1、 该项目的《立项批文》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。 2、政策依据 （1）国税发〔2006〕187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 （2）土增税《规程》第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。;税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。;税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。; 某项目建设开发商业地产，总建筑面积120,000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积3,400平方米（已移交）。《预售许可证》标注可售建筑面积98,600平方米，已销售面积98,600平方米，取得收入128,000万元。整个项目发生扣除项目金额97,000 万元。已预征土地增值税 6400万元。 ;;;纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注的“总可售面