商业地产项目投资中的法律风险探析2.docVIP

商业地产项目投资中的法律风险 【摘要】随着商业地产开发经营的多样化，商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性，新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现，商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体，同步体现出债与物权的法律特性。本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析，以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。 【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险 一、商业地产的概念 现在，房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。 　　 商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是投资者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。 　　 (一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择： 　　 第一是只售不租，出让产权，很快收回投资。很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。继北京、上海、广州、深圳、武汉以后，重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产，一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目，投资开发产权式商铺，从中获取高额利润。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。 　　 第二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。 　　 第三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。现在还有一种形式就是商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。 　　 （二）选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题： 第一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。 第二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。 第三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。 第四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。 　　 总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。 　　 二、开发企业应正视商铺经营中的法律风险 商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，