2011十一前后看房总结(外发).docVIP

2011十一前后看房总结 烧了几桶汽油，主要基于自己需求，浏览了深圳当下的很多楼盘，涵盖观澜/坂雪/龙华新区/皇岗/南山/龙岗等片区，新房为主，少量二手楼盘。总结了一些信息和分析，自己独用可惜，稍作整理，略去私人信息若干，发出来供大家分享。 声明：所提供信息准确性概不负责，风险自负， 严禁用于炒楼，嘿嘿。 坂田南（杨美等）： 片区分析：是龙坂的副商业区，定位较高，村子大多都要拆迁。旭景/十二橡树/第五园，等社区，陆续建成，居住生活方便。连续三个地铁口，且双地铁经过，5/16。 楼盘介绍： 金色半山：开盘1.5～1.8不贵，现在基本无放盘出来。旭景有潜力。十二橡树，房子修的很壮观，但是发展商和物业普通，升值潜力相对不高，现在已经2万多的价位了。 十二橡树尾盘：140双拼，298万，6楼。180=400万板式。楼盖的好，楼层高（3.2），气派。别墅为主，开阔。双地铁口。缺点：周围有工厂和农民房，未来只能拆除部分。 四季花城： 社区好，适合老人和小孩。从去香港角度，与旭景差不多，稍近2～3分钟。未来16号线经过，双地铁。有成熟学校。 旭景佳园： 单地铁，10分钟到地铁口。公路方便。未来杨美片区发展有前景。但是不及龙华。未知学校。 第五园： 人气冷清，最新一期璞玥山，号称高档住宅，更没人气了。与四季花城/万科城比，第五园不算成功，亮灯率低，投资者众，生活气息不足。 佳兆业项目（五和地铁口）： 应该是商业项目吧，拆了一些农民房，在建中。双地铁口，概念低端，炒得会比较厉害。不过有价值。 龙华新区（火车站等） 片区分析：此片区概念已吵起来了，价格要不是限价，早就3万多了。应该说，定位很高。商业发达，物流发达，社区云集，学校云集。 此片区的主要价值点： 交通：4号线是该片区的主轴，5号线穿过，6号线是城际快线，厦深+广深高铁，高速，干线（新区/腾龙/布龙），火车北站。 商业：港铁已买下一块20万平米地块，在曼海宁北侧，后续还会有更多这类地铁上盖物业。此类物业，价位极高，几十万不封顶。北站北，将来会高楼云集，商业密集。高铁开通后，香港九龙过来只要10分钟。香港商业会向内地专业。港人居住也会向内地转移。 学校：规划了数所中学/小学等。 医院：规划了医院。 楼盘介绍： 曼海宁，2.1万，87三房。据说建筑质量极高，玻璃隔热。发展商一期没有贷款。可能快两年了没卖有压力了，希望尽快回笼盖下一期。限价2.1万。小区都是小户型。87两种户型，70一种。2梯4户，不算板式，不过两侧户型南北通，87平，送23平。挨着4号红山站。北面是港铁新买的地块。西面是军产房，有的已盖了18/9层。还有一块停车场。南面东面都未动工。2层停车场。约一户一位。 地铁，公路都方便。去坂田HW稍微有些复杂。布龙或者和平路。靠近羊台山水库，似乎有好处？北边港铁上盖物业，商住已确定。未来龙观路快速路可以与机荷交叉，然后转HW。十年以后有多所学校？。 9月24日开盘，卖的不好，据说80多套。看中的三房户型（8栋A户型）189万，均价2.1万。 曼海宁开盘至少三次了，就跟拉稀一样。说明老板非常抠门，估价总是超过市场预期，给购房人基本没有出多少增值空间。即使是自住，也会估量性价比。 水榭春天，120/145，双拼，1.9万/2.0万。限价2万。较密。 中央原著，120/160/180，2.2万。限价。板式，开阔，潜力极大。 观澜片区 片区分析：鹭湖居住区，定位高端，观园，金地，城建，和黄，四块地，边上还有几块未买的地，未来升值空间也很大。但是交通尚不方便，定位为高档社区，人气很难兴旺，商业会比较冷清，适合养老，不适合生活。未来交通有所改善，五和路延伸段，布澜路，等。但是地铁没有规划。规划有学校？ 金地天阅湾，复式200平，2.4万。别墅社区。高档社区。整个小区，2～3百户。环境优雅，别墅档次比观园高一大截。号称会所花了2亿。所有的别墅，都按照会所别准建造。是金地最高级别的住宅。据说是因为限价，才买2.3/2.4. 观园，一期1.2万，已卖光。二期未开盘，主要是140/160/双屏，180大户。预期1.3万。建筑档次不算高。一期靠路边。别墅密密麻麻，没有档次感。因为限价，正在跟政府申请提价，否则估计也就1.2万。 澜园，靠近4号清华站，交通方便，生活也尚可，就是对面有个工业区，农村。周围路分割了，形不成大活动区。加上花半里，以及还有一个空地，也可以有一定的规模。澜园目前价位低估了。未来有一定升值空间。但是既不属于高档，也不算大社区，定位稍显尴尬，主要就靠华为傻哥了。 花半里 发展商盖农民房起家，盖商品房时还不忘在边上蹭了3栋农民房起来。一模一样，乍一看还以为是花半里小区里边的呢。 小区设计、户型花了些心思，一块烂地盖出这水平，可算农民房中的极品。如果算作商品房，就极为一般了，所以定价