保障房调研-江苏南京保障房建设与融资情况.docxVIP

[table_page1]行业点评| 2011年8月19日 免责条款详见末页  PAGE 11 免责条款详见末页 [table_main]行业研究类模板_无重点公司_new行业点评| 2011年8月19日建筑业[table_research]研究员：张平 执业证书编号：S0570510120048 ? 025 ? ustczp5000@/4093——保障房调研：江苏南京保障房建设及投融资情况行业评级： DOCVARIABLE 投资评级 \* MERGEFORMAT 中性 [table_invest]建筑 市场走势图 [table_stockTrend]相关研究 [table_relate]1《中国铁建(601186):沙特项目亏损致业绩大幅低于预期》2010.10投资要点： 2011年保障房建设任务为1000万套，比2010年的580万套高出72.4%，任务非常重。住建部要求11月末各地保障性住房必须全面开工，其中还需要确保主体竣工的占到项目1/3，年内确保竣工项目400万套。 “钱”与“地”是2011年保障房建设中最主要的困难。通过调研，发现江苏2011年资金存在缺口，但明年新开工项目的资金压力更大。用地通过特批方式解决1.22万亩，但特批无法形成长效机制，未来两年用地指标依然困难，住建部门建议保障房建设用地计划单列。 在资金供应方面，通过调研，了解到融资模式和开发/建造商参与模式将可能是两个最重要的突破方向。 融资模式探索：保障房投融资平台公司与企业债发行是重要的筹资渠道。 开发/建造商通过保障房（可出售）建设与商品房开发混合建造模式部分解决保障房建设资金问题。但对于不可出售的廉租房与公租房，政府资金压力依然存在。 对于建筑企业而言，参与保障房建设可以获得稳定的回报。尤其是具有勘察设计、施工与开发全产业链的大型企业，通过保障房建设总承包（EPC），综合回报比较可观。1、保障房调研背景 按照国务院领导关于要求大幅度增加保障性安居工程建设的要求，2010年10月住建部提出在2011年全国建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套的目标。相对于2010年的580万套，新开工增加72.4%，此次计划调整对各地而言，任务相当重。 2011年6月，住建部强调，11月末各地保障性住房必须全面开工，其中还需要确保主体竣工的占到项目1/3，年内确保竣工项目400万套。 2011年8月12日，住建部公布，今年1~7月，国内城镇保障性住房和棚户区改造住房的开工建设数量为721.8万套，开工率为72%。“时间过半、任务完成过半”。（参见图表1） 在如火如荼的保障房建设热潮中，困扰各方的“钱”与“地”两个主要问题始终存在，如何解决资金缺口与用地指标备受关注。 江苏省2011年任务是39万套，江苏主动把建设任务提高到45万套。尽管江苏经济基础好，但“钱”与“地”困难同样存在。 因此，本次调研江苏省及南京市，走访了江苏省住建厅、南京市住建委、国家开发银行江苏分行以及部分参建企业。通过调研希望了解江苏在解决“钱”与“地”两大困难中所做的探索，同时了解保障房各参与方所发挥的作用，尤其是开发企业/建造企业所面临的挑战与机遇。 2、保障房建设参与者及其作用 概括说，保障房参与者主要有四方：中央政府（地方政府）、开发/承建企业、金融机构与民众。 政府近期大力推动保障房建设，既是关心民生和群众疾苦的根本职责，又是缓解社会矛盾解决社会中下层居住需求的基础性工作。 对于开发/承建企业而言，通过参与保障房建设，既是在房地产调控局面下进行的业务拓展，又是勇于承担社会责任的重要体现。 在保障房建设过程中，金融机构居于非常重要的位置，保障房建设所需大量资金离不开金融机构的支持，保障房筹资模式创新及众多开创性工作均需要金融机构的积极参与。 江苏省住建厅与南京市住建委 江苏“十一五”完成了89.5万套（间）保障房的建设，规模居全国前列，解决了近百万户家庭的住房困难；并在全国率先实现了两个“应保尽保”：（1）、低保住房困难家庭申请廉租住房实物配租和租赁补贴应保尽保；（2）、低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租赁补贴应保尽保。 江苏省政府与住建部签下了2011年度的《保障性住房目标责任书》，目标是今年年内全省必须完成39万套（间）的保障房建设任务，其中，公租房、经适房、廉租房、中低价商品房、危旧房改造35万套，廉租补贴发放4万户。 今年起，江苏的保障房建设重点是将住房保障覆盖面扩大到中等偏下收入住房困难家庭，更加突出解决“夹心层”住房困难，更加突出公租房建设。全年要解决45万户百姓的住房困难。具体看，2011年全省新增公共租赁住房、廉租住房1