城中村改造工作案例编制要点及报批程序.doc

城中村改造工作方案编制要点及报批程序《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序??? 一、编制原则及方法： ? （一）按照“政府主导，以区为主”的原则，列入改造目录的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。 ? （二）《方案》的编制单位可以是改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。 ? （三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。 ? （四）《方案》的编制应广泛听取各方面意见和建议，特别是改造村村民意见，坚持“尊重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。 ? （五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。 ??? 二、《方案》的主要内容及深度要求 ? （一）、村庄概况和改造条件 ?? １、村庄基本情况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。 ?? 2、改造的必要性和可行性：根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。 ? （二）无形改造工作 按照“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制具体的工作计划、时间安排、保障措施、确定工作班子具体负责无形改造工作（各区也可根据工作实际，分批次安排无形改造工作）。 ?? 1、农业户口转为居民户口 农业户口人员的基本状况：人口总数，结构情况等，填写《转户申请审批表》。 ?? 2、清产核资与经济体制改造 ? （1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生办法及职责，应明确工作小组是村上直接组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定办法。 ? （2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及分配方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、分配方式及受益人员资格条件。 ?? 3、撤村建居 ?? 撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。 撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及需要申请享受城市最低生活保障人员情况。 ?? 4、集体土地转为国有土地 ? （1）土地存量、用途，权属。 ? （2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍按照现行土地管理办法的规定编制。 ? （三）、有形改造工作 ?? 1、实施主体及改造模式 ? （1）改造模式 ?? 有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，根据实际填报，并说明具体情况。 ? （2）实施主体 ?? ① 有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，根据实际情况填报。 ?? ② 改造主体资质及项目资本金情况：一般情况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施主体，应载明区城改办审查意见。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。 ?? 2、规划与土地利用方案 ? （1）编制《方案》的改造村应取得控制性规划，并依据控制性规划编制规划与土地利用方案。 ?? ① 建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，根据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地； ?? ② 各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等； ?? ③ 建设项目总平面布局及效果图； ? （2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。 ?? 3、拆迁安置方案 ? （1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。 ?? 自行改造的，可根据本村实际情况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民提供实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。 ? （2）