重庆市住房建设规划(2006—2010年)研究报告.docVIP

第一章 国外的住房政策与制度 一、通过规划手段实现和谐居住的美国住房政策 从20世纪80年代开始，美国的州和地方政府改变了过去完全依赖联邦政府拨付住房基金解决本地区住房问题的态度，积极制定适合本地区社会经济发展的住房政策，美国住房政策的发展从联邦政府时代进入由州和地方政府积极介入、不断创新的激进住房政策时代。其中利用规划分区制实行的住房政策—包含性分区制住房计划（INCLUSIONARY ZONING），是比较彻底地解决中低收入家庭住房问题，促进社会经济的发展和稳定，推进不同收入阶层和不同种族家庭和谐居住的有效措施，对实现“和谐”的城市发展目标有直接借鉴意义，值得我们研究学习。 一什么是包含性分区制住房计划 包含性分区制住房计划 又称作InclusionaryHousing，它起源于20世纪70年代美国首都华盛顿DC大都市区域，是一种地方政府利用区域规划手段，实现建设更多数量“可承受住房”，促进社区的多样化发展，防止种族隔离、避免低收入家庭过于集中居住等目标的较新的住房政策。包含性分区制住房计划要求或鼓励当地房地产开发商在开发建设新的房地产项目的同时，需在该项目中拿出一定比例的住房数量作为“可承受住房”，以低于市场售价或租金的标准售租给中低收入家庭。为此，政府推出一系列的经济的和制度方面的刺激手段补偿房地产发展商的成本损失。 二起源和发展现状 包含性分区制住房计划起源于20世纪70年代初美国首都华盛顿DC大都市区域的MONTGOMERYCOUNTY。1973年MONTGOMERY COUNTY推出“MODERATELY PRICED DWELLINGUNITE（MPDU）计划，解决该地区缺乏可承受性住房的难题。计划规定该地区每个新建住房项目都必须建设12.5%到15%数量的住房提供给中等收入家庭。该计划运行很成功，产生了超过10，000套的可承受性住房。 包含性分区制住房计划的另一个重要目标是防止种族隔离和低收入家庭的集中居住。其中最引人注目和最富有争议的是新泽西州经法院多次审议，最后赋予法律效力的1983MOUNT LAUREL Ⅱ决议。该决议要求地方政府必须通过公平份额的住房规划，促进该地区的经济和种族的融合。从此以后，包含性分区制住房计划成为新泽西州有关住房规划的主要内容。 包含性分区制住房计划在美国西部的加利福尼亚州发展尤为迅速，尤其在市场商品房房价奇高的海滨城市特别盛行。到2003年3月止，加利福尼亚州有107个城市和郡政府推出了包含性分区制住房计划，占该州地方政府管辖区域的5分之1。该政策在20世纪90年代发展迅猛，其中将近50%（48%）的城市计划都是在90年代开始实行的，相比之下，70年代和80年代发展的总和仅为37%。90年代的发展趋势一直延续到21世纪初。 包含性分区制住房计划迅速推进的主要原因在于：一方面在于住房成本以及房价的急剧增加。到2003年8月，加州的独立住宅的平均房价达到每套404，870美元的历史最高记录。而房价的急增，其根本的原因还在于加州人口的迅猛增加产生的对住房的持续需求，可开发土地供应量的减少和房地产税收政策的改变等。另一方面包含性分区制住房计划可以保证提供适合中低收入家庭需要的可承受住房。在加州，实施该政策已经提供了34000套可承受住房，而且每年至少可再提供15，000套。三实施包含性分区制住房计划的不同形式 实施包含性分区制住房计划通常有3种形式，一为地方法规（ORDINANCE）；二为总体规划；三为要求或奖励建设可承受住房的审核程序。在加州107个实施包含性分区制住房计划的县和城市中，有78%的地区实行地方法规形式，49%的地区实行总体规划形式。许多地区通常两种形式联系使用。实行总体规划形式的地区通常会要求地方政府制定地方法规。只有3个城市通过第三种即审核程序实施包含性分区制住房计划计划。从实际效果看，第三种形式的效果较前两种弱，很难强制实施。而到目前为止，还很难比较出前两种形式，哪一种更有效。就实施包含性分区制住房计划是自愿还是强制而言，以上107个城市和郡中，只有6%的地区采取自愿的方法，但总体来看，自愿措施很难保证可承受住房的建设。 四实施包含性分区制住房计划的政策关键点 要使包含性分区制住房计划有效运行，政策制定的关键点主要包括：可承受住房在开发项目中所占的比例；可承受住房的收入目标；选择不建可承受性住房的替代措施；对发展商的鼓励措施；可承受性住房延续的周期。 五可承受性住房在开发项目中所占的比例 地方政府在制定法规确定可承受住房在开发项目中所占的比例时，通常会因该项目的功能（出售或出租项目）和项目的大小（可建住宅数量的多少）而不同。就加州107个城市和县的包含性分区制住房计划而言，各地区规定的比例从4%到35%不等，但平均为13%，其中