2010年1月成都美美力诚地块项目投资评估报告下.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 项目各物业功能定位 可销售物业----公寓写字楼部分 物业体量：32648平米。 物业形态：智能SOHO、既可居家又可办公的公寓式写字楼。 销售对象：美美百货的商家客户、中介、法律等中小型创业客群。 市场现状：对本项目写字楼定价最具参考的项目位于人南路四段附近的新希望大厦写字楼，销售均价16000--18000元/平米，项目区域内的拉．德方斯大厦，销售均价16000--17000元/平米。除此以外，该区域还有水电大厦、中石油大厦、联通大厦、国电大厦、中信广场等写字楼项目，销售均价都不低于15000元/平米。 销售状况：区域内写字楼市场成交也非常火爆，2009年12月底调查数据显示，新希望大厦销售几近告磬，目前仅仅只剩下14层楼一层还未销售。拉．德方斯大厦的销售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片区的商务写字楼的需求量大，而本项目区别于其他纯商务甲级写字楼项目的公寓式写字楼产品，在区域内更是非常稀缺的物业产品。 项目各物业功能定位 物业销售价格与租金水平对比分析 16000元/平米 16000—18000元/平米 公寓式写字楼 16000元/平米 150—180 18000—21600元/平米 100—120元/平米/月 / 酒店式公寓 16000元/平米 16000—20000元/平米 公寓住宅 25000元/平米 160—180 32500—36000元/平米 180—200元/平米/月 / 独栋商业 本项目物业定价基准测算价格 物业售价租金比 以租金反推物业的销售价格 区域内同类物业租金水平 区域同类可比项目销售价格 项目 物业产品 单位：建筑面积平米 项目各物业功能定位 不销售物业----美美百货部分 物业体量：30968平米。 物业形态：中国西南区高端奢侈品、精品百货卖场。 租赁对象：国际一线化妆品、服装、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市场现状：美美百货是目前成都三大奢侈品百货之一，同时也是业绩最好的一家高端百货商场。位于人南路二段，分川信店、天一店两个卖场，总营业面积14000平方米，2008年创造了16亿元的营业额神话。其中，Gucci一个品牌的日最高营业额达70万元。 本部分租金收益状况：鉴于美美百货与本项目签署有战略合作协议，本项目裙楼部分是专门为美美百货“定制”的商业物业。美美百货将在本项目规划打造中国西南区规模最大、档次最高的精品、奢侈品旗舰店卖场。一般而言，物业的租金采取保底扣点的方式收取，扣点从商场营业总额提取15—25%比例。美美百货入驻本项目后，卖场面积得以扩张，装修档次得到提升，如按150—200元/平米的租金价格，每年可获得5400—7200万元的物业租金收益。 项目各物业功能定位 不销售物业----地下商业及车库部分 物业体量：48952平米。 物业形态：高档超市、家居卖场、室内停车库。 租赁对象：品牌连锁超市、与美美百货互补的商业业态。 市场现状：有美美百货旗舰店的吸引和号召力，本项目地下负一层24000多平米的面积可招商出租给品牌连锁超市、家居大卖场、书刊音像商城等，不但可以填补商业业态上的空缺，还可以为区域作配套。负二层24000多平米作为车库，解决美美商场、住宅、公寓、写字楼的停车。 本部分租金收益状况：以本项目所处区域位置，以及和美美百货搭配的功能定位，负一层商场的租金水平按市场行情可定位在50—80元/平米的价格区间，每年可获得1400—2300万元的物业租金收益。此外，负二层24000平米的车库部分可规划出约500个车位，每年可获得的停车费收益不低于300万元。 项目成本分析预测 40 　 400000 1 　 临时设施费 5 4849 　 268 180943 　 报批报建费 3 60 　 110 5459 6*6米方格一个点，每孔8米，110元/米 地勘测绘费 3 22 　 15 14765 15元/平方米 景观设计费 2 905 　 50 180943 　 设计费 1 　 5916 327 180943 　 开发前期工程费 （二） 55000 　 55000 1 　 购买项目、获取土地 1 　 55000 3040 180943 　 土地获得价款 （一） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 180943 建筑面积 　 单项(万元) 合计(万元) 单价 工程量 公式 成本科目 序号 项目成本分