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KOYOO大梅沙项目定位报告 谨呈：深圳市筑友投资有限公司 目标沟通 报告构成 KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分报告做为附件放在项目定位报告后面。本次提交评审的是《项目定位报告》。 本报告思路 项目状况——经济技术指标 总用地面积：10000m2 建筑面积：22000m2 ，其中商业面积2200m2，其余为住宅面积。 建筑容积率 ≤ 2.2 建筑覆盖率 ≤ 35％ 建筑高度或层数：不超过24米 机动车泊位数：110 项目状况——项目周边待建地块情况 项目状况——项目四至 地块现状 片区房地产市场状况——物业类别与产品特征分析 大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主 近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目 公寓及一房一厅为片区主力产品，其中又以70m2以内的总价较低的一房和两房为最主力产品。 心海伽蓝110m2以下单位占65％，东海岸一期一房及两房占50％左右，二期一房及两房占20％左右。 片区在售项目“总价/用途 ”二维模型 片区在售项目多为总价较低的投资型产品 片区住宅类项目户型偏大，因此总价较高 片区房地产市场状况——客户需求分析 片区房地产市场状况——客户分析 片区典型楼盘客户状况资料来自来自海语东园销售统计 片区房地产市场状况——客户总结 片区房地产市场状况——销售状况 市场分析总结 深圳人投资方式的转变 深圳人投资已从单纯的为未来保障而“储蓄”，转变为为享受生活，为生活方式的转换而投资。 客户定位解决思路 典型客户描述 典型客户描述 典型客户描述 典型客户描述 典型客户描述 这些潜在客户的共同特征 城市新阶层的诞生 优?阶层所处价值阶段分析 优?阶层所处价值阶段分析 优?阶层对物业的共同需求 SPR的诞生 SPR (Special People Resort)——朋友圈子聚会的场所 SPR是什么？ SPR是—— 其实我们身边的文化与艺术早已不再是泾渭分明，他们都在一种叫做“策源地”的区域中集合，在此中，地产商、策划人、电视导演、明星，社会名流，钢琴师，摄影师，建筑师，画家等都排排坐，既都参与其中，同时又是消费者 SPR意味着 产品定位下的项目价值分析 现在片区内物业可分为产权式酒店、度假类物业与纯住宅物业；假设本项目打造成以上三种物业，可以得到其价值分布，如右图所示。 定位脱离产权式酒店与住宅的定势，跳出片区小户型投资产品激烈的竞争市场，创造较高的销售价格及升值空间。 KOYOO的SPR——项目命名建议 描述二： ——就职于某会计师事务所 性别：男（其父为某职能部门领导，现与家人同住） 教育程度：澳大利亚CPA 年龄：30 置业经历：买过一些罗湖的房 爱好：上网，打游戏，跟朋友一起出去玩 买房语录：家里很宽，再住多少人都没问题，肯定不是买来自己住的。 买房子肯定不想亏本啦～最好就是过两年有的赚就转手卖出去。 买过好几次房，不过又都卖了，多少也有赚一些，自己名下有太多房子不太好。 大梅沙？还可以吧，离市区不是太近，不会太张扬，可以经常跟朋友过去玩，省了宾馆钱了。当然，能够赚一些补贴一下油钱也好啊，哈哈。 ——有的赚最好！ 描述三： ——某外贸公司主管 性别：女 教育程度：本科 年龄：31 置业经历：西海明珠 爱好：因为工作很忙，所以没什么特别的爱好。最多就是跟朋友一起去酒吧 买房语录：本来准备移民加拿大，现在由于某些原因暂时不去了，省下一笔钱不准备白白放着。 大梅沙的房子，要是有的赚一定会考虑，投资价值和升值空间最重要。当然，自己过去住住也不错，还可以招待朋友。 因为自己对房地产不熟悉，因此要求口碑要好。 ——谨慎投资，希望能有所收获。 描述四： 木棉花——某房地产公司项目经理 性别：女 教育程度：未知 年龄：保密 置业经历：未知 爱好：旅游、上网、读书 买房语录：如果是大梅沙的房子，那么除了投资之外还要有很多额外的东西，最好有公共活动空间，比如说烧烤吧、顶层开放平台之类的，不一定要很大，但要适合朋友在一起观景聊天。 房子只是物业，一定要有空间给予朋友们在一起谈天说地。 ——一定要有能和朋友一起玩的空间！ 描述五： 艾领海——某IT公司老总 性别：男 教育程度：清华MBA 年龄：36、钻石王老五 置业经历：华侨城锦绣花园、香蜜湖熙园。 爱好：结交形形色色、三教九流的朋友，拥有很多的社交圈。 实况速递： 最近在他身上发生了两件事，第一是在大梅沙买了他的第三套房，他把这套房叫“根据地”；第二是参加了晚报组织的“万人牵手活动”，又结识了一帮新朋友。 上周就带这帮朋友到他的“根据地”论道+麻将。 另据报料：自从他买了这套房后曾分别带若干女友前往。 有支付能力，已有一套以上居所 高级灰 有较稳定的同业、朋友圈层 渴望“中心化”，抗拒被“边缘化