合肥中辰集团港澳广场营销报告下.ppt

租金制定依据 我们对项目周边的开业的商业市场，以项目旁商业、区域内商业街、区域内集中商业分别做了分析，得出以下租金水平： 即:内街租金15-40元/㎡/月左右，外街租金40-80元/㎡/月左右 内铺20-40 外街40-80 70-130 翡翠路与芙蓉路交叉口 天地汇 内铺15-30 沿街40-70 20-120 翡翠路与芙蓉路交叉口 瑞格时代广场 租金（元/㎡/月） 面积分割（㎡） 位置 项目名称 周边已经营的商业租金水平表2、如下： 租金制定依据 内街13-20 沿街27-40 内铺60-200 沿街100多平米 丹霞西路工大北门 翠湖苑商业街 内街20-30 沿街40-50 40-140 丹霞西路 大学生商业中心 即:内街租金13-50元/㎡/月左右，外街租金27-80元/㎡/月左右 内街30-50 外街60-80 15-130 翡翠路和丹霞路交叉口 天时商业街 租金（元/㎡/月） 面积分割（㎡） 位置 项目名称 周边已经营的商业租金水平表1、如下： 租金制定依据 街铺： 南边1、2层连体均价60 北边1、2层连体均价70 西边1、2层连体均价220 西边3层均价30 内铺：（和易初莲花签） 租金（元/㎡/月） 面积不等 面积分割（㎡） 繁华大道与金寨路交叉口 位置 桐山购物中心 项目名称 周边已经营的商业租金水平表3、如下： 租金制定依据 由上表可知 经开区商业沿街商铺租金为40-80元/㎡/月，平均租金60元/㎡/月；内铺租金水平为13-50元/㎡/月，平均租金26.5元/㎡/月。 紧邻项目的天地汇和瑞格时代广场项目单体商面面积分别为20-130平米不等，沿街商业租金40-80元/㎡/月，商业内街租金15-40元/㎡/月，年递增率平均在5%左右，可预算出未来5年的租金值，如下表： 55.2 52.2 50.1 47.8 45.4 平均 76.6 73 69.5 66.2 63 外铺/60元/月 33.8 32.2 30.7 29.3 27.8 内铺/26.5元/月 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 商铺 租金制定依据 港澳广场项目散铺以6%、7%、7%、8%、8%向投资客承诺支付商铺租金，前三年租金已从购房首付款中扣除，所以在5年委托经营期间，总体回报率不得低于16％。 因针对次主力店、品牌连锁等影响力较强的商家再给予标准租金的基础上相应优惠折扣。 目前，项目总体均价为21000元，实际成交均价为17000元/平米。 标准租金制定方案 标准租金制定方案 5年租期递增幅度比率： 2% 0 租金比率 年度 6% 5% 3% 5 4 3 2 1 项目商业五年总投资回报率为16%。 标准租金制定方案 我们以总体均价17000元/平米，按16%的投资回报率，做为港澳广场项目散铺的五年租金收益。 第一年平均月租金:免租 第二年平均月租金:17000×2%÷12=28.3元/平米 第三年平均月租金:17000×3%÷12=42.5元/平米 第四年平均月租金:17000×5%÷12=70.8元/平米 第五年平均月租金:17000×6%÷12=85元/平米 2% 0 租金比率 年度 6% 5% 3% 5 4 3 2 1 租金制定依据 港澳广场项目商业部分2011年底交付使用，预计给予入驻商家1年的免租期（含装修期），实际计租时间为2013年。 我项目2013年起租平均租金为28.3元/平米，2014年平均租金为42.5元/平米（项目沿街商铺占38%；内街商业占62%），较符合周边商铺递增至2013租金水平。 55.2 76.6 33.8 2014年 57.8 80.4 34.7 2015 60.7 52.2 50.1 47.7 45.4 平均 84.42 73 69.5 66.2 63 外铺/60元/月 36.4 32.2 30.7 29.2 27.8 内铺/26.5元/月 2016 2013年 2012年 2011年 2010年 商铺 此租金价格为底层商业、部分二层连体的商铺租金。 需开发商支持 41.4 57.4 25.14 2014年 43.4 60.3 26.4 2015 45.5 39.3 37.5 区域平均年租金 63.3 54.7 52.1 区域沿街平均租金 27.7 23.94 22.8 区域内铺平均租金 2016 2013年 2012年 商铺 85 70.8 42.5 28.3 0 项目年租金 2016 2015 2014 2013 2012 年度 2012年、2013年为项目商业培育期，以免租、低租缩短商家进驻时间，2014年项目租金已略高于区域其它商业，2015年、2016年项目商业租金已高出区域平均租金，差额分别为项目平均租金额的38.7%、46.5%。 此差额请开发商考虑