别墅项目营策略总纲.ppt

房山别墅项目营销策略总纲 北京新景祥 营销三部 2014年5月 让我们将掀起一场智者生活哲学的革命 房山别墅项目营销策略总纲 北京新景祥策划部 2014年6月 报告结构 项目背景 市场情况与预判 项目目标与挑战 开发策略 形象定位体系 产品策略 服务策略 销售策略 推广策略 营销总控图 项目属性界定 客户构成与预判 报告结构 一、项目背景 背景概述 目标盘点 背景概述 背景1 本项目是昊远隆基在北京第二个项目，作为国企背景的开发企业，肩负着政府形象的重任，同时对于项目操作必须把握安全性前提，力求“稳重求胜”。 背景概述 背景2 项目产品已定，工程节奏较快，售楼处、样板间、展示区雏形已经具备，目前价值不足以支撑企业价格预期，但是通过新景祥的研究，本案有调整空间，强烈建议调整，把滞销遏制在营销源头。 售楼处 样板区 预计一期2014年11月底全部封顶，2015年3月底前竣工，基本符合交房条件； 预计二期地块2015年3月份开工； 售楼处目前已有； 样板房，样板区开放时间预计为2014年/08月。 目标盘点 安全保障：昊远隆基在房山的第二个项目，必须延续北潞园项目的荣耀，在项目安全下实现自己的企业利润。 品牌形象：借机房山房地产升温的机遇，开盘立势，热销引爆市场。打响昊远隆基的高端地产品牌形象； 总销售目标67套，整盘均价达到20000元/平米， 共计3.5亿。 经营 目标 销售 目标 2014年下半年，项目形象基石打造元年，树立项目形象的同时，保证销售目标达成。 报告结构 二、项目属性界定 区位分析 交通分析 配套分析 环境分析 规划分析 建筑园林 技术指标 本节小结 项目区位 ——区位属性 位于房山区长沟镇，北京南城板块，京冀交界处，以生态资源著称与世，定位为国际品质旅游集散特色镇，对外打造城市之外水岸花田品牌形象。 长沟 房山 长沟镇位于北京西南，总面积40平方公里，辖18个行政村，人口约27000人，地势平原、丘陵、山区三分天下； 近年来，长沟镇迎来了快速发展的“黄金机遇期”，先后被确定为全国小城镇建设试点镇、全国重点镇、北京重点小城镇和旅游集散特色镇，经过多年的精心打造，小城镇建设取得长足发展，先后获得“全国环境优美乡镇”、“国家卫生镇”“北京市园林式小城镇”等荣誉称号； 长沟镇确立了“建设具有国际品质旅游集散特色镇”的全新发展目标和 “城市之外 水岸花田”的全新品牌形象.。 随着政府对于城南板块的大力投资，城南房地产将迎来发展黄金机会。长阳板块已经炙手可热，长沟处于西部生态发展带,北京西部的绿色屏障。 项目区位 ——未来规划 “两轴”是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴； “两带”是指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”； “多中心”是指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 重点规划——“两轴两带多中心”城市空间发展战略提出，房山为“西部生态发展带”，北京西部的绿色屏障 2900亿资金投入——《促进城市南部地区加快发展行动计划》称将用3年时间向（原）崇文、（原）宣武、房山、丰台和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面 产业格局——首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局 轨道交通——加快建设7条轨道交通线，推进11条跨区交通通道建设和推进16条区域主干道建设，为南城发展带来前所未有的活力，城市血脉迅速疏通 与中心城市相连接五条交通干道： 轨道交通燕房线（房山线西延）——2013年底开工，预计2015年正式通车 轨道交通房山南延工程——为远景工程，目前正在筹划当中 京石二高速、京良路及西延工程 与机场相连四条辐射通道： 琉陶路及其长琉路 黄良路（二期、三期） 房黄亦联络线 与旅游景点相连的通路： 石水路、大堂路、胜南路、军大路周张路 108国道二期、涞宝路（张坊—十渡） 完善内部交通网： 园区与高速路连接——燕房东北环线、丁东路、石夏路东延线 高速路之间连接——良常路、长于路南延、房亦路、107国道、阎东路 房山“十二五”规划推进重大交通设施建设，构建首都西南快速交通体系，5年内长沟板块亦将成为第一居所之地。这对本项目是长期利好。 交通规划 交通规划 出口分别位于六环、阎东路、大件路、京周路、长周路、顾郑路、房易路、龙下路、云居寺、房易旧线、紫十路、燕采路; 随着京石二高速今年12月份正式开通，长沟处于北京半小时生活圈内，将带来