房地产和建安企业营改增新政全方位解析和全程模拟演练(2016.4广东惠州).ppt

2、管理部门负责宏观协调工作。 一是梳理现有合作单位，充分考虑与具有一般纳税人资格单位合作重要性。对无法提供增值税专用发票的单位和个人，考虑如何议价合作。 二是从领导层面支持财务部门提出的各项合理化建议，指导各级单位顺利完成税改。 3、业务部门全力配合。 税制改革导致业务部门直接影响公司整体税负，业务部门需在上级指导下，具体做好以下工作： 一是配合财务部门出台的各项增值税内控措施。 二是重点关注合同签订，务必做到合同名称、单位名称与增值税发票名称一致；同时将增值税专用发票需求写入合同，规避纠纷。 三是用好“营改增”过渡期，尽量在营业税制下处理完已完工或部分完工项目，将营业税发票取回或开出。 四是“营改增”后，做好增值税发票收集和传递工作，确保对取得增值税专用发票在规定期限内及时抵扣。 应对营改增小结 一、成立应对部门。整理相关增值税法规，分析策变化，增值税思维。 二、销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面增值税风险点，提出改进建议。 三、分析营改增后税负和毛利率变化。 四、对财务和其他相关人员培训和储备。 五、编制公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。 营改增后税务规划思路及注意事项 1、避免因视同销售带来企业税负提升。 2、混业经营的风险规避。 3、固定资产使用及处理的税收选择。 4、营改增给劳务外包、工程分包市场带来机遇与挑战。 5、关联企业通过转移定价利用营改增试点进行税收筹划。 小 结 1、全员、全过程、全方位培训营改增。 2、充分合理合法应用过渡期税率差。 3、全员参与，业务流程、制度梳理。 4、与客户沟通，共同分担营改增成本。 5、必须实行统一财务核算平台，对取得发票进行统筹安排、实时通报。 6、营改增冲击比的是谁的损失比较小，学习与沟通能力决定增值税税负。 返回 税负测算和成本管控篇 案例1：根据增值税原理进行房地产“营改增”初步测算举例 每平米售价10,000.00元，其对应建筑装修造价3,500.00元，前期勘察、设计、论证等费用和广告费1,000.00元；配套设施费及其他绿化费用500.00元，基础设施费500.00元。 销项税额=10,000÷(1+11%)×11%=990.99 进项税额=(3,500+500+500)÷(1+11%)×11%+1,000÷(1+6%)×6%=503 增值税=990.99—503=487.99 税负率：487.99 ÷ 10,000=4.88% 分类 项目 成本百分比 增值税率 可抵扣进项税 可抵扣部分 钢材 25 17% 3.63 商品混凝土 15 3% 0.425 其它 10 17% 1.45 合 计 50 ------ 5.505 不可抵扣部分 砂石等零星材料 12 --- 0 人工费 20 ---- 0 水电费等间接费用 3 --- 0 周转材料、机械设备、租赁费、检测费等 7 ---- 0 管理人员工资 5 ---- 0 项目毛利率 3 ---- 0 合 计 50 ---- 0 案例2：“营改增”对不同规模建筑企业的税负影响 例1：小规模建筑企业按常规土建项目的百元产值比例测算 结论：建筑企业100元产值，按增值税11%计算，应交销项税9.91元，可抵扣进项税5.505元，应纳增值税4.405元。“营改增”后100元产值多缴税额4.405—3=1.405元。企业税收负担增加46.83%。 例2：上市或拟上市企业 A集团企业2011年营业税计税收入192.6亿元，按3%税率计征营业税5.778亿元，如改增值税后应纳增值税12.84亿元，净增加7亿元，增加税负121.15%。 B集团企业2011年营业税计税收入120.23亿元，按3%税率计征营业税3.6亿元，如改增值税后应纳增值税7亿元，净增加3.4亿元，增加税负94.4%。 例3：一级资质的装饰企业 甲企业是一级资质装饰企业，2011年经营总收入1.7亿元，全年应交营业税0.051亿元，改增值税后，应纳增值税0.147亿元，增加0.096亿元，即增加1.9倍税负。 二、房地产的成本测算管控 一、测算“营改增”后，成本项目占总收入比对税负影响 目标： 大致测算建筑成本占总收入比为多少，“营改增”后综合税负小于“营改增”前企业综合税负16% (这里暂以房地产综合税负16%为基础测算)。 假设项目建筑成本占总收入比为A： （可抵扣进项税占成本比8%，不含税的费用占收入比9%，实际测算中应以本企业的具体测算数据占比为准。） 成本项目占总收入比对综合税负影响 1、应缴增值税及附加： (收入÷1.11×11%(销项税额)—收入÷1.11×A×8%(进项税额))×(1+7%+3%) = 收入×0.1091--收入