平凉路149街坊地块可行性报告定稿.pdf

第一章 简介 一、 任务介绍 l 大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路 149 街坊地块提供投资咨 询服务。 l 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此 地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模 式等。 二、 重要结论及建议 1. 报告说明 本报告中投资估算的地价按照 8234 1.84 万元计算，依据定额标准和行业普 遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。 本报告所采用的计算方法、 分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的 观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相 应调整。 2. 方案比较 l 主要经济技术指标 占地面积 32675 建筑总面积 98026 土地规划用途 商业、办公 容积率 3.0 建筑密度 ≥35% 绿化率 30% 建筑限高 100 米 l 方案说明 方案一： （自有资金 50000 万元，保留 20000 平方米 甲级办公物业 ，其余物 业全部销售） 经市场调研和科学预测(详见租售价格定位) ： 20 13 年办公楼预期销售均价 ＝ 30685 元/平方米 20 13 年商铺预期销售均价＝46970 元/平方米(使用面积) 方案二：租售模式 (自有资金 50000 万元，保留区政府使用面积，商铺和部 分办公物业出售，其余办公楼租赁) 经市场调研和科学预测(详见租售价格定位) 租金收益以项目预计投入使用的 20 14 年开始计算： 20 14 年办公楼预租赁均价＝2.59 元/平方米/天 3. 方案比较 投资估算表(直接开发成本) 单位价值 计算指标 总值 编号 工程或费用名称 备注 （元） （平米） （万元） 1 土地 出让金及动迁安置费 8400 98026 82341 .84 2 前期费 539 98026 5283.60 2- 1 规划设计 、勘察费 69 2-2 工程监理费及审价费 46 2-3 三通一平费 20 2-4 大市政配套 328 2-4 前期筹建开办费 46 2-5 其他 30 3 基础设施费 508 4979.72 3- 1 供水 43 3-2 供 电 223 含架空线入地开关站费用 3-3 通讯 13 3-4 环保设施