物业管理法规4章 物业服务企业资质等级和服务等级.pptVIP

【本章学习目标】 1．了解物业服务企业的概念和性质 2．熟悉物业服务企业的权利和义务 3．了解物业服务企业的设立条件 4．掌握物业服务企业的资质标准和资质管理规定 5．掌握物业管理人员资格管理的规定 6．熟悉物业服务等级标准及评分细则 【引导案例】 某世纪城的业主因为考虑到房屋的阳台是半封闭式的，下雨天容易积水，因此大多数业主装修时都想用玻璃窗封闭阳台，可是物业服务企业却阻止。请问物业服务企业有权力不让小区业主封闭阳台吗? （三）物业服务企业的性质 1．物业服务企业为业主提供物业服务，是一种以营利为目的经济组织 我国的物业管理起步较晚。1980年以来，国家逐步推行城镇住房制度改革。一方面取消住房的实物分配，鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面，政府和单位将原有住房以优惠的价格向住户出售，并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化，个人拥有住房的比例日益增加，住房产权多元化格局基本形成。 2．物业服务企业具有社会化、专业化、市场化、经营型的特点 随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展，住房产权人对物业服务的要求越来越高，以房管所及单位房管处（科）为中心的公房维修管理体制已经完全不能适应形势的变化，已经不能满足产权人的要求。于是，房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业服务企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上，社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立，并在全国迅速发展。物业服务企业提供的服务，表现在消费者面前的，更多的是维护公共秩序，如保洁、保安等，但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。 3．物业服务企业具有独立的法人资格 实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组建的物业服务公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业服务部门、物业服务分支机构；有的名义上具有法人资格，实质上不能独立的行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。如果物业服务企业不具备独立的法人资格，与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。 （四）物业服务企业作为独立法人应具备的条件 物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件： 1．依法成立 依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。 2．有必要的财产或者经费 物业服务企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。 3．有自己的名称、组织机构和场所 其中，名称是企业对外进行活动的标记，其确定应当符合《企业名称登记管理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要，如公司应当设立董事会、股东大会、监事会等;场所是物业服务企业进行经营活动的固定地点，不仅表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、诉讼管辖问题等。 4．能够独立承担民事责任 如果企业不能就自己行为承担相应责任，难谓其具独立的主体资格。独立承担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产，是不可能独立承担民事责任的。 （一）物业服务企业的权利 1．物业服务企业有权根据物业服务合同的约定收取物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2．物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 3．物业服务企业有权要求建设单位按照规定在物业