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论住房抵押贷款利率的多元化 陈 钊 (复旦大学经济学系博士研究生) 一、问题的提出 住房抵押贷款中的贷款利率是影响抵押贷款供给与需求的一个重要变量。根据抵押贷款利率的可变与否，住房抵押贷款可以分为固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款两种类型。根据我国最新颁布的“个人住房贷款管理办法”第四章第14条规定：“(个人住房贷款)期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。”由此可以认为，现阶段我国住房抵押贷款均属于可变利率的抵押贷款，并无固定利率抵押贷款存在。然而，从扩大对抵押贷款的需求及简化还款过程的角度而言，我们应当在实践中引入固定利率的抵押贷款方式。本文从风险分析的角度借助美国住房抵押贷款市场的发展历史对上述两类住房抵押贷款方式进行比较，在此基础上指出应当实现我国住房抵押贷款利率的多元化，并且就如何在推出固定利率抵押贷款的同时降低金融机构所面临的风险，以及如何进一步规范与完善可变利率抵押贷款方式提供了可行的途径。 二、固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较 1、固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款 顾名思义，固定利率抵押贷款即指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式。对于金融机构而言，推行固定利率抵押贷款的关键在于如何确定合理的贷款利率水平，下面是一个简化了的理论说明。金融机构经营抵押贷款业务的宗旨在于成本与收益的平衡。由于金融机构的资金来源主要是居民的短期储蓄，因此，我们可以用短期存款利率作为对经营抵押贷款业务的成本的衡量。金融机构经营抵押贷款的收益则可以用抵押贷款的贷款利率来衡量。因为一项抵押贷款(属于资产的长期运用)在期限上往往涵盖了好几期存款(属于短期的资金来源)期限，所以在浮动的市场利率环境中金融机构的盈亏相抵意味着抵押贷款的贷款利率等于整个贷款期内的平均存款利率。如图一所示：假设抵押贷款共M期，基期的存款利率为A，第M期的存款利率为C，且利率呈线性变化，那么抵押贷款的贷款利率就应该定在B点的水平之上，使得(ABE的面积等于(CDE的面积，即金融机构在第P期之前盈利，在第P期之后亏损，整个贷款期限内盈亏相抵。 可变利率抵押贷款的贷款利率(合同利率)在整个抵押贷款期内是可以变动的。贷款利率变动的依据是事先在合同中确定的与之相挂钩的市场利率指标。例如美国可变利率住房抵押贷款中与贷款利率调整相挂钩的市场利率指标，通常包括：(1)几种不同期限的国库券利率，如一年期或6个月的国库券利率；(2)第11贷款区(指包括加利福尼亚州、亚利桑那州和内华达州在内的贷款区)中全部节俭机构的加权平均的资金成本；(3)全国平均的固定利率抵押贷款的贷款利率。后两者由美国联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Bank Board)编制。通常抵押贷款合同对贷款利率变动的周期与幅度也有限定。例如，每一调整期短则一个季度或半年，长则一年以上，至于对每一调整期内及整个贷款期内贷款利率调整的幅度也可以规定上下限。 2、对违约风险、利率风险与提前还款风险的比较 对固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较可以围绕对金融机构所面临的违约风险、利率风险与提前还款风险的衡量来进行。 (1)违约风险 固定利率抵押贷款方式下借款人的实际还款压力在整个贷款期内是不变的，借款人易于计算月付款额，也能在贷款合同订立之初就较为准确地衡量自己是否能按期偿还贷款。而在可变利率抵押贷款方式下，借款人的月付款额很可能会随着市场利率的上升而提高，从而增加其还款压力。因此在可变利率抵押贷款方式下，借方更可能由于支付能力不足而造成违约，使金融机构面临相对较大的违约风险。 (2)利率风险 在固定利率抵押贷款方式下，金融机构承担了全部的利率风险。如前所述，金融机构根据未来市场利率的变动，选择使自己盈亏相抵的整个贷款期内的平均存款利率作为抵押贷款中的合同利率。但由于未来是不确定的，未来的市场存款利率有可能要高于金融机构当初的预期，如前面图一所示，若未来的实际存款利率变化轨迹是图中的AG，那么金融机构本该将贷款利率定在L点的水平之上，对未来利率变化的低估将使金融机构盈不抵亏，最终遭受利率风险损失，损失部分可以由图中(HGD与(ABH的面积之差来表示。造成利率风险的根本原因是金融机构资金来源(居民储蓄)与运用(住房抵押贷款)在期限结构上的不对称，存在着“借短贷长”的矛盾。 在可变利率抵押贷款方式下，尽管金融机构经营住房抵押贷款业务中的“借短贷长”问题并没有得到解决，但由于抵押贷款的贷款利率可以随着市场利率的上升而调高，因此金融机构所面临的利率风险要小得多。 (3)提前还款风险 住房抵押贷款的贷款期限往往较长，但借款人提前偿还贷款会使实际的贷款期限缩短。这里所说的提前还款风险主要包含两方面。第一，对于投资者(金融