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收购储备≠高高房价 ——对杭州房地产热的看法兼驳若干媒体有关报道 （2003年01月16日） 最近一段时间，在有关房地产热的讨论中，一些专家和媒体把房地产价格攀升的原因归结为土地收购储备和招标拍卖制度。不少人以“杭州现象”为例，认为房价高是因为地价高，地价高是因为政府实行土地收购储备和招标拍卖出让制度。《中国青年报》年月日一篇署名为罗昌平、题为《杭州楼市考验土地储备制度》的文章说：“专家指出，杭州楼市持续几年走高，与杭州市实施了近３年的土地收购储备制度不无关系。”《南方周末》年月日一篇署名为谢春雷、马凌的文章，也以《土地储备制度＝高高的房价？》为题作了报道。 读了两篇文章，笔者有两个感觉：一是文章内容基本雷同；二是文章的逻辑关系如出一辙，即：土地储备制度＝高地价＝高房价，其实质是“房价高是因为地价高”。这种说法说奇怪也奇怪，说不奇怪也不奇怪，因为问题本身并不复杂。在大卫·李嘉图时代这个问题就有定论：不是理论问题，而是角度问题。萨缪尔森也曾说过：“地租是不是决定价格的成本，取决于人们从哪个角度来看待这个问题。从单个厂商或行业来看，它看起来是一个价格决定的成本；而就整个经济来看，它却是被支付给缺乏供给弹性的生产要素的纯经济地租。”这段话的意思是，对厂商或行业来说，土地是产品的一项成本；对整体经济来说，是产品的价格决定土地的价格。“房价高是因为地价高”这个论断，如果从开发商的角度来看，应该是没错的，毕竟土地是构成房价的很大一项成本，在房价基本确定的情况下，会影响到开发商的利润。从行业部门的角度看也有一定的道理，因为从理论上讲成本的下降可能会引起产品价格的下降，房价高了对广大消费者来说毕竟不是一件好事。 开发商抱怨成本高的原因，在于他的利润薄了。谢、马的文章引用一位房产商的观点，认为市场供需矛盾造成的房价上涨忽略了“成本推动”的作用，掩盖了地价在房价中的作用；因为任何一种产品的价格均由成本和利润构成，从某种意义上讲，当行业利润趋于平均化的时候，这种产品的价格就取决于成本。这个观点的核心在于价格的构成，地价高了，利润自然就下来了。文章举例说：“目前杭州房地产商的利润也不如以前，普遍情况为％～％。”这个观点有两个问题需要推敲：一是房地产行业的平均利润应该是多少；二是在房价确定的前提下，如果降低地价，房地产商是选择降低房价还是选择房价不动而获得更高利润。答案是显而易见的。按照资本的本性，只要房价被市场接受，政府如果降低地价，开发商必然选择提高利润。其实，对于房地产开发商来说，并不希望降低房价，只希望降低成本，提高利润。当然，在市场经济中，只要合法经营，开发商的这种期望是无可指责的。 开发商的立场是清楚的。至于想降低房价的专家和其他人士，如果想通过降低地价来实现，就过于理想化和书生气了。开发商不会因为地价的降低就会主动把房价降下来，他们只接受市场的价格，而且这个价格中必须包含他预期的和能够接受的利润；否则，即使土地不要钱，开发商也不会进行房地产开发。这样的例子很好找，杭州就有现成的。杭州的一位开发商在进行成本核算和预期利润计算后，原本认为推出每平方米元的楼盘能够有市场就不错了，但在比较了周边的楼盘后，却将价格提升至每平方米元，没想到依然卖得很好。房价为每平方米元时，土地成本已经固定，相对于每平方米元的房价来说，地价成本低了很多，但并没有阻止开发商将房价提高，而且销售得很好。这个例子可以清楚地了解房价是如何确定的，开发商是怎样处理地价、房价和利润的关系的。 那么，房价与地价的问题，是怎么扯上土地收购储备制度的？两篇文章写道：有经济学家提出一个无法回避的问题，由土地储备中心拍出的高昂地价提高了商品房的成本，最终会转嫁到消费者头上，成为房价上涨的一个重要因素。这种推论很难令人信服。持这种观点的经济学家除了对房价地价关系理解存在偏差外，还忽略了我国当前的经济体制以及城市土地的产权人——政府的收益。对一项资产的产权人来说，无论采取什么方式转让其资产，都希望使之交换价值实现最大化，这与有无土地储备制度并无关系。日本土地是私有的，也没有土地储备制度，估计土地所有人未必都用招标拍卖的方式转让土地，但并未影响其地价是全球范围最高的。从国内来说，房价、地价最高的几个城市，如深圳、广州、北京、上海，其房价和地价的形成也不是建立土地储备制度后形成的。碰巧的是，广州和北京在建立土地收购储备制度之后，房价还有所下降，而且广州房价下降的幅度还比较大。如果我们硬把这种现象与土地收购储备制度扯到一起，还可以写一篇“土地储备制度＝降低房价”的文章，但若不经过认真思考和研究，这种做法就不够严肃。 城市政府作为社会管理者和事实上的土地产权人，在处理土地问题上存在着矛盾的心理。笔者同意两篇文章关于政府这种矛盾心理的表达：“政府一方面希望卖给开发商的地价越高越好，因为土地转让金可以直接